Коренные изменения в российском девелопменте

Февраль 2010 года

Кризис спровоцировал на строительном рынке коренные изменения, которые переформатировали рынки коммерческой и жилой недвижимости даже больше, чем легендарный 214 ФЗ. В последний год были сформированы предпосылки для кардинальной перестройки рынка

ПЕРВАЯ ТЕНДЕНЦИЯ:

Российские банки в ближайшее время не будут возобновлять кредитование строительных компаний и проектное финансирование, рассказал в рамках Третьей бизнес-конференции "Будущее рынка, недвижимости, строительства и финансов" прошедшей в конце 2009 года, первый вице-президент Ассоциации региональных банков России Владимир Гамза.

Как указал Гамза, в последнее время банки все больше подвергаются жесточайшей критике со стороны государства и реального сектора экономики за то, что ими было прекращена выдача денежных средств.

"Не хочу обманывать, можно сколько угодно говорить, что банки не кредитуют, однако каковы возможности самих банков? Если до кризиса чистая ликвидность банков составляла 1 триллион рублей, а Центробанку они должны были 50 миллиардов рублей, то на сегодняшний день на всех счетах банков остались те же самые средства, но теперь они должны Центробанку 2,05 триллиона рублей, а их чистая ликвидность составляет минус 1 триллион рублей. В таких условиях говорить, что в ближайшее время начнется интенсивное кредитование, а также проектное финансирование, не приходится", - заявил Гамза.

Он отметил, что из-за остановки кредитования на строительном рынке образовался замкнутый круг. "Все друг на друга смотрят, все боятся, но никто не хочет начать движение", - пояснил Гамза. По его словам, реальная возможность исправить ситуацию - объявить открытую оферту на приобретение социального жилья.

"Как только в каком-то городе государство объявит о покупке жилья по цене 30 тысяч рублей за квадратный метр, причем у любого застройщика, то население поймет, что ниже цены не пойдут, и начнет покупать жилье", - заключил он (материал взят из http://www.riarealty.ru).

ВТОРАЯ ТЕНДЕНЦИЯ:


Государственные банки активно скупают девелоперские компании.

По завершении кризиса основными игроками на рынке недвижимости станут не чисто девелоперские компании, как это было в период строительного бума 2003–2007 годов, а банки, активно скупающие сегодня активы своих должников. В принципе это создает условия для того, чтобы рынок недвижимости на выходе из кризиса развивался более устойчиво и масштабно, так как при такой конфигурации исчезает проблема наличия достаточных кредитов под девелоперские проекты. Однако пока это только «в принципе».

Одним из симптомов такого разворачивания событий стала очередная формальная покупка банком девелопера. На прошлой неделе ВТБ приобрел контрольный пакет акций ЗАО «Донстрой Инвест» — компании, реализующей жилые проекты холдинга. Впрочем, о каких именно проектах идет речь, не уточняется. Официальный пресс-релиз компании гласит: «Проекты офисных, торговых и многофункциональных комплексов эта сделка не затрагивает». Их развитием будут заниматься основные акционеры «Донстроя» Максим Блажко и Дмитрий Зеленов.

Сделка с ВТБ — закономерная развязка прошлогодней кредитной эпопеи. Напомним, что осенью прошлого года — в самый разгар кризиса продаж — «Донстрой» получил кредит от ВТБ в размере 500 млн долларов. Одновременно с этим компания занялась распродажей запасов квартир в жилых комплексах по сниженным ценам. Еще тогда мы предположили, что демпинг в сочетании с огромным кредитом могут свидетельствовать о скором вхождении госбанка в бизнес заемщика. Так и произошло.

Судя по всему, банк ВТБ намерен тиражировать подобную схему в будущем. Ранее в рамках проекта по реструктуризации долговой нагрузки АФК «Система» ВТБ выкупил 20% девелоперской «дочки» корпорации — компании «Система-Галс», получив опцион еще на 31%. В результате этой сделки банк стал основным владельцем универмага «Детский мир» на Лубянке.

Последние события на рынке недвижимости, связанные с вхождением банков в акционерный капитал девелоперских компаний либо с получением контроля над отдельными объектами недвижимости (покупка Сулейманом Керимовым пакета акций ГК ПИК, судебные тяжбы корпорации «Миракс групп» и ряда других компаний с Альфа-банком), могут принципиально изменить модель девелоперского бизнеса. Основными игроками в строительной отрасли могут стать созданные банками инвестиционные компании (такими структурами, в частности, уже обзавелись ВТБ, Сбербанк), которые будут финансировать стройку. «Рядовые» девелоперские компании вряд ли смогут конкурировать с околобанковскими структурами и превратятся в подрядчиков либо консультантов по управлению строительными проектами.

В последнее время вхождение банков в акционерный капитал девелоперских компаний часто встречается в мировой практике. Эта схема, в частности, использовалась при реструктуризации долгов испанского девелопера Metrovacesa, задолжавшего группе банков около 4 млрд евро. По мнению представителей компании Roland Berger Strategy Consultants (выступала консультантом в программе реструктуризации австрийского девелопера Immofinanz Group), изменение структуры капитала принципиально меняет ситуацию в компании, делает возможным ее дальнейшее функционирование, позволяет привлечь дополнительные кредитные ресурсы.

Получив контролирующего акционера в виде ВТБ, «Донстрой» остался в плюсе: удалось избежать банкротства, сохранить компанию, да и отдать за долги проблемные проекты, которые разрабатывались в расчете на докризисную конъюнктуру рынка. Для банка вхождение в капитал должника тоже более выгодно, чем его банкротство. Однако вызывает сомнение качество инвестиционного портфеля и объектов недвижимости, которые переходят банкам. Самым привлекательным активом в портфеле «Донстрой Инвеста» может быть московская земля, которую девелопер активно закупал в период роста. Как быстро ВТБ начнет достраивать замороженные проекты бизнес-класса, пока непонятно.

Остается открытым вопрос, приведет ли тренд на интеграцию банков в российский рынок недвижимости к структурным и качественным изменениям строительной отрасли, ее оживлению, расширению сегмента жилья экономкласса. Госбанки уже начали распродавать квартиры в домах, полученных за долги. И продажные цены на это жилье отнюдь не низкие — на докризисно-рыночном уровне. О каких-то новых стратегиях по управлению полученной недвижимостью ни один из банков пока не заявлял (материал взят с ресурса  http://ma-journal.ru)

ТРЕТЬЯ ТЕНДЕНЦИЯ:

Помимо указанных двух тенденций  ухода региональных банков от кредитования девелоперов и активная скупка госбанками активов девелоперов, существует ещё и неявная тенденция, согласно которой существует мнение, что Кремль неудовлетворён тем, как капитаны строительного бизнеса проигнорировали программу «доступное жильё» и сейчас происходит тихая смена собственников во многих строительных и девелоперских компаниях.

НЕКОТОРЫЕ ПРОГНОЗЫ:

Как результат, можно ожидать, что уже к лету 2010 года в России начнутся процессы:

1 – будут на деле, а не на словах заложены новые масштабные проекты строительства доступного жилья для населения под руководством девелоперских компаний, контролируемых  госбанками (ВТБ и Сбербанком).

2 – государственные банки существенно снизят %% по ипотечным кредитам на тех объектах, которые они будут строить.

3 – коммерческий Девелопмент будет пока выборочным, а его оживление можно будет ожидать не ранее, чем через 2 – 3 года (смотрите прогнозы по конференции от 20 02 10)

Источник: сотрудники компании "Питер Девелопмент".

Комментарии





ПРАВИЛА КОММЕНТИРОВАНИЯ:

Просим в комментариях придерживаться темы обсуждения.

Все комментарии, не относящиеся к теме обсуждения, будут удаляться без предупреждения.
Ваш комментарий может быть первым!