Рынок загородной недвижимости в последние полтора года переживал трудные времена, структура рынка была и остаётся неоднородной, а сам рынок может быть разделён на рынок земли (с/х, промка, ИЖС), и рынок домовладений (в цене которых земля составляет до 50%). С приходом кризиса 2008 – 2009 годов, все участники рынка загородной недвижимости оказались заложниками переоцененных активов.

Инвесторы шутят, что инвестиции - это неудавшаяся спекуляция. К моменту начала кризиса 2008 – 2009 годов, квартиры в Санкт-Петербурге подорожали в 11 – 12 раз (достигнув средней цены 100 – 110 тыс. руб./м2, а с/х земля в 40 – 42 раза и цены достигли в среднем 2000 тыс. дол. /сотка. Рынок земли считался очень высокодоходным и был спекулятивным. Хотя некоторые опытные люди уже в 2005 – 2006 годах стали посматривать на рынок земли Финляндии, как наименее перегретый и начали переносить свою активность в Финляндию, с приходом кризиса, большинство владельцев земельных активов в ЛО оказались в очень затруднительной ситуации.

Если учесть, что в предлагаемых домовладениях (в коттеджных поселках) доля земли в среднем составляет 50% от стоимости домовладения, продавцы коттеджных поселков тоже оказались в тяжёлой ситуации, т.к. снижать цены на дорого купленную землю они не могли.

КРАТКАЯ ПРЕДИСТОРИЯ ДОКРИЗИСНОГО РАЗВИТИЯ

  В 2006 – 2007 годы рынок с/х земель выглядел перегретым, спекулятивным, но избыток наличных денег продолжал накачивать пузырь загородного рынка, что приводило к многократным перепродажам земли (обычно через договор дарения).

Многие собственники изменяли разрешённый вид использования с/х земли на ДНП (что стоило им 3 – 5 USD/м2) или перевод в ИЖС, (что стоило уже от 10 USD/м2). Переведенные участки ценились выше, но требовали работы по переводу от 1 года. Зато переведённые участки можно было уже делить по 15 – 20 соток и продавать конечным покупателям (с/х земли делить менее чем на 1 Га нельзя по закону).

Создание ДНП (Некоммерческого партнёрства) требовало электричества (выкуп мощностей стоил 35 – 55 тыс. руб/кВт, плюс стоимость ЛЭП и трансформаторной подстанции). В результате участки в ДНП продавались по цене 200 – 300 – 400тыс. руб. сотка, в элитных поселках цена была выше, но мы сейчас не об этом.

К моменту начала кризиса ситуация в загородном сегменте была перегрета и наблюдался большой дисбаланс:

- на рынке были представлено почти 100 загородных  посёлков (http://www.poselkispb.ru ) продавцы которых имели структуру понесённых затрат (как уже говорилось, в среднем 50% стоимости домовладений составляла цена земли) и не могли кардинально снижать цены (что привело к остановке продаж почти на год).

- владельцы земельных массивов (в основном сельхозугодий), которые столкнувшись со спадом на рынке предпочитали не снижать цены, а переждать кризис.

- большое количество частных владельцев, которые тоже подняли цены на свои участки в садоводствах и ИЖС. Снижать цену они тоже не хотели, хотя большинство понимало, что их домики на 6 сотках не стоят заявляемых денег.

А вот покупателей к началу 2009 года уже не наблюдалось...

ПРОЯВЛЕНИЯ КРИЗИСА

Кризис заставил искать новые пути реализации проектов – не начатые проекты были заморожены, начатые стали продаваться в «минимальной комплектации» или даже просто участки без подряда. Продать быстро большие с/х наделы было почти нереально – надо было скидывать цены на 50 – 60%, что делать не хотелось. Крупные игроки рынка не хотели покупать активы на «падающем» рынке.

Собственно кризис рынка в 2009 году показал, что этап роста рынка прошёл и впереди период коррекции цен. Необходимо в ближайшие 2 – 3 года ориентироваться на конечного покупателя с вполне земными доходами. Снова стала актуальна концепция «Доступного загородного дома», согласно которой загородный дом должен стоить как 3-к.кв. в городе. Риэлтеры отмечают, что в 2009 году наибольшим спросом пользовались предложения в ценовом диапазоне 1,5 – 2,5 млн. рублей. Зачастую покупатели просто продавали квартиру в городе (от умерших бабушек и дедушек), но доплачивать существенные суммы были не готовы – своих денег не было, а ипотека ушла с загородного рынка.

Владельцы больших земельных наделов попали в щекотливое положение, хотя большинство из них просто сдало с/х земли в аренду для сенокоса, что позволило окупить затраты на оплату налога на землю, собственники, которые успели перевести земли в промышленные земли, или имеющие земли ИЖС, столкнулись с неприятной необходимостью платить высокий земельный налог (РАСЧЕТНАЯ СТАВКА НА 2010 ГОД в ред. Постановления Правительства Ленобласти от 17.12.2009 N 384 смотрите таблицу).

Кто поторопился и перевел с/х земли в земли промышленности или ИЖС,  теперь должны платить налог почти в 100 - 200  раз больше, т.к. перепродать земли быстро не удалось, впрочем, как и развить на них ИЖС или промзоны. В результате на рынке появились владельцы земли, которые стали обращаться в администрацию об обратном переводе земель в сельскохозяйственную (к примеру, во Всеволожском районе).

БЕЗ ПРИХОДА «ГОРЯЧИХ» ДЕНЕГ, В 2010 ГОДУ НА РЫНКЕ ПРОДОЛЖИТСЯ КОРРЕКЦИЯ

Рынок земли в ЛО специфичен тем, что ведение сельского хозяйства в большинстве случаев нерентабельно (за исключением разведения свиней и пушных зверьков). В результате на рынке сейчас находится большое количество земельных участков с низкой ликвидностью и завышенной ценой (в основном это с/х земля в отдалённых местах ЛО). Ограниченным спросом пользуются только земли, которые могут быть использованы под размещения жилья (ДНП или ИЖС) или для промышленных нужд (складские терминалы, заводы и т.п.), но по состоянию на май 2010 года цена таких участков слишком высока для конечного покупателя (от 1500 дол/сотка), скидывать её не торопятся. Кроме того, проблема инженерного обеспечения в ЛО стоит очень остро.

Перспективы рынка на ближайшие 2 – 3 года достаточно ясны и теперь надо просто подождать, что случится раньше – продавцы начнут снижать цены (себе в убыток) для сохранения хоть части активов, и тогда с/х земля и участки в ДНП и садоводствах подешевеют существенно (но не равномерно), или волна «горячих» денег из Европы нас накроет раньше, и слабеющее евро приведёт к новому всплеску активности на земельном  и дачном рынках. (www.rbcdaily.ru/2010/05/12/focus/477348 )

Проблема в том, что в ЛО почти нет сдерживающих механизмов для предотвращения надувания «пузыря». Частично это можно было бы решить, если к 01 января 2010 года было выполните зонирование ЛО и разработаны генпланы поселений, но выполнение этого решения отложено ещё на 2 года, в силу отсутствия финансирования, что потенциально даёт владельцам низко ликвидных активов шанс успеть избавиться от земли. В результате инвесторы, покупающие земельные активы в ЛО во много действуют на авось, и при приходе «горячих» денег из Европы начнётся скупка земли, в надежде потом перевести в другую категорию (или расширить вид разрешенного использования как для ДНП) и выгодно продать.

С точки зрения многоэтажного строительства (как в Кудрово к примеру), цена земли может быть примерно такой:

Доля стоимости земли в возводимых улучшениях - примем 100 $/м2 (больше уже не интересно – проще строить в Санкт-Петербурге).

На одном гектаре можно построить 20 – 30 тыс. м2 жилья (в среднем, в зависимости от высотного регламента и социальной нагрузки). Получаем сумму 100 * 30 000 = 3 000 000 USD/Га. Это на сегодня цена, близкая к предельной для высотной застройки (ИЖС) в ЛО вблизи от Санкт-Петербурга, при наличии инженерных мощностей на земельном участке.

Конечно, такие цифры привлекают инвесторов, и в ряде мест (на Мурманском шоссе, в Шушарах) цены до кризиса доходили до 1,5 – 1,6 млн. USD/Га.

Для малоэтажного дачного строительства адекватная цена обычно не выше 100’000 – 200’000 USD/Га. и для большинства ликвидных участков она уже превышена (расчёты бизнес-планов подтверждают цифры).

По мере развития дорожной и инженерной инфраструктуры ЛО, ликвидность некоторых недооценённых сейчас земельных участков будет повышаться, поэтому надо признать, что теоретически, пузырь на земельном рынке может надуваться ещё некоторое время, при наличии подпитки извне «горячими» деньгами, и именно этого момента и ждут владельцы активов на земельном рынке. В долгосрочной перспективе, только рост покупательной способности конечных потребителей может оправдать дальнейший рост цен на рынке земли и домовладений. Процесс этот не быстрый, а значит, инвестиции будут долгосрочными. Наиболее перспективным на сегодняшний день видится сегмент промышленных земель, но его сдерживает дефицит инженерных мощностей в ЛО,

Если на загородный рынок не придут «горячие» деньги этой осенью, то рынку предстоит длительная реструктуризация активов с плавным понижением цен и плавным ростом покупательской активности, по мере удешевления предложения.

 
Источник - компания "Питер Девелопмент"