Комплексный проект коттеджного посёлка

Компания «Питер Девелопмент» выполняет  разработку полного комплекта градостроительной документации для строительства коттеджного поселка.

Компания "Питер Девелопмент" является членом СРО Проектировщиков НП "СтройОбъединение" и мы имеем все необходимые допуски для выполнения работ.

За годы работы, нашими специалистами разработаны и реализованы проекты малоэтажной  квартальной застройки,  как сезонного проживания (обычно это садоводста), так и постоянного проживания (обычно это ИЖС или садоводства с инфраструктурой уровня ИЖС):

-_коттеджный поселок  Элитного класса для частного инвестора в местечке "Репино" Выборгского района ЛО;  

-_квартал ИЖС Бизнес-класса для частного инвестора в местечке "Низино" Ломоносовского района ЛО;  

-_квартал ИЖС Эконом-класса для частного инвестора в местечке "Монделево" Гатчинского района ЛО;  

-_коттеджный поселок Комфорт-класса для частного инвестора в местечке "Тавры" Всеволожского района ЛО;  

-_квартал ИЖС  Комфорт-класса для частного инвестора в поселке "Нагорный" Елизовского района Петропавловского региона; 

-_квартал ИЖС  Комфорт-класса для частного инвестора в поселке "Рыбацкое" Елизовского района Петропавловского региона;   

-_коттеджный поселок Эконом-класса для частного инвестора в местечке "Разметелево" Всеволожского района ЛО; 

-_коттеджный поселок Эконом-класса для частного инвестора в местечке "Лемболово" Всеволожского района ЛО;

-_коттеджный поселок Элитного класса для компании "СевЗапНефть" в местечке "Гричухино" Приозерского района ЛО; 

-_коттеджный поселок Эконом-класса для компании "Северная Недвижимость" в местечке "Верховское" Выборгского района ЛО;

-_коттеджный поселок  Комфорт-класса в Пушкине для компании "Метро-Атма" Пушкинского района Петербурга;

-_котеджный посёлок Элитного класса в Шлиссельбурге для сотрудников Газпрома в Кировском районе ЛО;

-_коттеджный поселок Бизнес-класса для компании "Невская Строительная Компания" в местечке "Заболотье" Всеволожского района ЛО и целый ряд других проектов.

Комплексное проектирование коттеджного поселка

Мы выполняем комплексное проектирование коттеджных поселков. Комплект документации включает разделы:

  • - рабочий проект коттеджного поселка;
  • - 3D - визуализацию поселка;
  • - рабочий проект инженерных сетей и дорог;
  • - согласование документации;
  • - маркетинговую концепцию коттеджного поселка;
  • - бизнес-план коттеджного поселка;
  • - наша служба заказчика обеспечит строительство и ввод в эксплуатацию построенного объекта.

Как одну из возможных форм сотрудничества,  компания «Питер Девелопмент» предлагает владельцам земельных участков в Ленинградской области совместное развитие территории. При наличии земли и желания строить, но не имея опыта и денег, владельцам земельных участков будет интересна модель совместного освоения земли, когда все этапы реализации проекта выполняются владельцем ЗУ совместно с опытным девелопером.

Мы выполняем все этапы работ связанные с реализацией  проекта коттеджных поселков (ДНП, ИЖС). Подробнее о совместном освоении земельного участка Вы можете прочитать в статье "Девелопмент: Землевладелец и Девелопер совместно строят поселок".

     Мы предлагаем Вам комплексную реализацию проекта строительства коттеджного поселка "под ключ" -  от идеи до реализации. С текстом  Договора на комплексное управление  инвестиционным проектом  вы можете ознакомиться по ссылке справа:  

Договор на комплексное управление проектом

  

Наше членство в СРО Проектировщиков НП "СтройОбъединение" и опыт наших проектировщиков, позволяет нам самостоятельно изготавливать необходимую архитектурную и градостроительную документацию и согласовывать её в установленном порядке, что позволило нам разработать проекты целого ряда коттеджных поселков.

Нормативно-правовая база проектирования коттеджного поселка.

Если земельный участок для коттеджного поселка расположен на с/х землях, то при его проектировании обычно используют нормативно-правовую базу:

  • - Генеральный план муниципального образования где расположен земельный участок;
  • - Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ Градостроительный кодекс Российской Федерации;
  • - Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»;
  • - СП 11-106-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состава проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан»;
  • - Региональные нормативы градостроительного проектирования Ленинградской области, 2013 г.;
  • - прочие федеральные и региональные законодательные акты, нормативно-техническая документация в действующей редакции.

 Если земельный участок расположен на землях поселений,  то при его проектировании обычно используют нормативно-правовую базу:

  • - Генеральный план муниципального образования где расположен земельный участок;
  • - Правила землепользования и застойки  муниципального образования где расположен земельный участок;
  • - Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ Градостроительный кодекс Российской Федерации;
  • - Региональные нормативы градостроительного проектирования Ленинградской области, 2013 г.;
  • - прочие федеральные и региональные законодательные акты, нормативно-техническая документация в действующей редакции.

Проект коттеджного поселка ДНП и ИЖС. В чём разница?

Принципиальный вопрос для застройщика – это правовой статус земли, на которой проектируется коттеджный поселок. Возможно два варианта: земли с/х назначения (это все ДНП, СНТ и т.п.) и земли для индивидуального жилищного строительства  - ИЖС (обычно это территориальные зоны Т1Ж1 и Т1Ж2 согласно генплану поселений). Вопросы правового регулирования подробно рассмотрены нами в ряде статей: «Выбор застройщика - ИЖС, ДНП или просто включение в черту поселения?», «Создание коттеджного посёлка. Этапы инвестиционного проекта» и ряд других материалов на нашем сайте. Хочется остановиться на главных моментах:

СТРОИМ НА ЗЕМЛЯХ С/Х назначения – это только садоводства с различной правовой формой собственности, без прописки/регистрации (регистрация только через суд).  Социальная инфраструктура по желанию застройщика, инженерные сети по желанию застройщика. Согласования с МО минимальные.

СТРОИМ НА ЗЕМЛЯХ ПОСЕЛЕНИЙ (Т1Ж1, Т1Ж2-1 и Т1Ж2-2 и т.п.). В этом случае ППТ необходимо разработать (смотрите статью «Делаем проект планировки и межевания (ППТ)»), социалка нужна, инженерные сети нужны - всё согласно нормативам. Возможность прописки - есть. Фактически проектируется жилой микрорайон с малоэтажной (индивидуальной) застройкой.
 

Стоимость проекта коттеджного поселка (ДНП, ИЖС)

Разработка комплекта градостроительной документации для коттеджных поселков всех форм собственности стоит порядка 50 000 рублей за гектар. Цена проекта коттеджного поселка в целом, колеблется в зависимости от общей площади участка (в нашей практике от 2 Га до 150 Га) и трудоемкости работ.

В дополнение к градостроительной документации, у нас обычно заказывают:

Глубина проработки проекта коттеджного посёлка (ДНП, ИЖС)

В зависисмости от потребностей клиентов, мы можем выполнить рабочий проект коттеджного поселка, или необходимый минимум проектной документации, который требуется для оформления земельных участков членам садоводств или ДНП  (выполняется схема поселка или садоводства с разбивкой на земельные участки и таблицами координат поворотных точек по каждому участку). Этот минимум требуется для регистрации в Земельной Кадастровой палате и для последующего "выноса в натуру".

Каждый посёлок уникален благодаря своему расположению, рельефу местности, транспортной доступности. Именно в интеграции всех факторов и рождается успешная концепция коттеджного посёлка.

К примеру, для посёлка "Гречухино" нами была разработана маркетинговая концепция, выполнен детализированный бизнес-план и подготовлены эскизы застройки и 3D модели посёлка:

3D-модель коттеджной застройки 3D - модель коттеджного поселка

Показанный выше посёлок располагается на берегу озера, имеет инфраструктуру, в которую входит причал на 30 швартовочных мест.

В случае, если заказчикам нужен минимальный объём проекта* , мы рекомендуем при разработке документации по поселку, учитывать следующие элементы архитектурно-планировочных решений:

  • - дороги и проезды общего пользования;
  • - элементы противопожарной инфраструктуры;
  • - элементы благоустройства (площадки для мусоросборников, пешеходные дорожки);
  • - элементы инженерной инфраструктуры (места для размещения ТП, коридоры для линий э/снабжения, ОЗ газопровода и водопровода, если они планируются в будущем;

Учёт  перечисленных элементов при разработке проекта, позволяет на последующих этапах согласования и строительства минимизировать затраты времени и денег.

Этапы разработки рабочего проекта коттеджного поселка

Для желающих построить полноценный коттеджный посёлок (ДНП или ИЖС) мы предлагаем комплексную разработку и согласование рабочего проекта, который включает все необходимые разделы проекта (генплан + разделы инженерных коммуникаций, ГО и ЧС, благоустройства и т.д.).

В зависимости от пожеланий заказчика, и наличия у него исходной информации, наши специалисты могут выполнить весь комплекс работ, который обычно включает:

1. - мы разработаем для Вас концепцию застройки (2-3 варианта) – стадии, предшествующей рабочему проекту, необходимой в процессе проектирования коттеджных поселков. Концепция по сравнению с рабочим проектом выполняется в более свободной манере и включает в себя разбивку на участки с указанием проездов, охранных и общественных зон, зон благоустройства.

Концепция основывается на маркетинговых разработках (маркетинговой концепции коттеджного поселка) и дает первое представление о том, что будет на участке, позволяет определить баланс территорий, просчитать технико-экономическое обоснование, внести корректировки, провести консультации, например, с районным архитектором, определиться с ресурсами.

2. - мы разработаем подробный бизнес-плана реализации коттеджного поселка (по признанной методике UNIDO). Это позволит оценить экономическую целесообразность выбранных архитектурно-планировочных решений и привлечь заёмное финансирование. Работу выполняют квалифицированные экономисты, имеющие большой опыт работы с проектами малоэтажной застройки.

3. - мы разработаем и  согласуем рабочий проект  коттеджного поселка (ДНП или ИЖС). В зависимости от юридического статуса земельного участка, объём проектной документации и согласований меняется.

* - генеральный план коттеджного поселка не является Проектом планировки и межевания (ППТ) в полном смысле этого слова, хотя и выполняет схожие функции.

 

Состав документации рабочего проекта коттеджного поселка (ДНП, СНТ и т.п.)

До внесения поправок в Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»,  мы подготавливаем комплект рабочей документации по  проекту в следующем составе:

ЧАСТЬ 1. Исходные данные в составе:

  • - Выписка из кадастрового паспорта  земельного участка;
  • - Свидетельство о регистрации прав собственности земельного участка;
  • Топографическая съёмка  в масштабе 1:500 заверенная ГГС КГА;
  • - Предварительные технические условия о возможности подключения сетей (электричество, вода, газ);
  • - Другие  картографические материалы для подготовки документации (матсштаба 1:2000 , 1:5000 ,  1:10000);
  • - Градостроительная документация  по территории ЗУ (Генплан и Правила Землепользования и Застройки);
  • - Документация, подтверждающая право на проектирование (Протокол о проведении Публичных слушаний  по ЗУ, Копия заявления главе МО, другие документы в зависимости от правового статуса ЗУ);

ЧАСТЬ 2. Пояснительная записка (в составе):

  • - Общие положения;
  • - Ограничения и сервитуты;
  • - Предпроектные предложения;
  • - Инженерное обеспечение:
    • электроснабжение;
    • газоснабжение;
    • водоснабжение;
    • канализация бытовая;
    • канализация ливневая;
    • теплоснабжение;
    • слаботочные сети;
  • - Мероприятия ГО и ЧС включая раздел пожаротушения;
  • - Резльтаты инженерно-экологических изысканий (результаты исследований, раздел ОВОС, раздел ООС, комплексное заключение);
  • - Результаты инженерно-геологических изысканий;

ЧАСТЬ 3. Комплект рабочих чертежей (основной комплект).

  • - Обзорный план (М1:500000);
  • - Ситуационный план (М1:50000);
  • - Размещение проектируемого коттеджного поселка в структуре поселения (М1:10000);
  • - Схема планировки коттеджного поселка в дачной застройке ( М1:2000);
  • - Опорный план (М1:1000);
  • - Генеральный план (М1:500-1000);
  • - Схема зонирования очередей застройки (М1:2000);
  • - Транспортная схема участка (М1:1000);
  • - Вертикальна планировка участка (М1:1000);
  • - Сводная схема инженерных сетей (М1:1000);
    • электроснабжение (включая ТП);
    • газоснабжение (М1:1000) ;
    • водоснабжение (М1:1000) ;
    • канализация ливневая (М1:1000) ;
    • другие сети по ситуации;
  • - План межевания земельного участка. Каталог координат поворотных точек границ земельных участков;
  • - Профили улиц и дорог (М1:20);
  • - Проект площадок для складирования ТБО (площадки для мусора);
  • - Проект противопожарных мероприятий (пожарные водоемы, пожарные проезды);
  • - Дачные дома. Разрезы. Фасады (М1:100);
  • - Принципиальная схема очистных сооружений и т.д.

С 01 марта 2015 года, после вступления в силу поправок в Градостроительный кодекс РФ, состав документации разрабатываемой для садоводства стандартный, и делается в объеме ППТиПМ.

Ниже показаны чертежи коттеджных поселков - генеральный план коттеджного посёлка и чертёж межевания коттеджного поселка.

Генеральный план коттеджного поселка
Чертёж межевания территории поселка

Если у Вас есть желание построить коттеджный поселок в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, обращайтесь к нам, и мы поможем Вам принять верные бизнес-решения.

Вы можете проконсультироваться, обратившись к нам в офис, или заполнив форму обратной связи на сайте.