link

Разработка концепции объектов коммерческой недвижимости



- концепция создания коммерческой недвижимости (вместе с финансовой моделью) позволяет определить срок окупаемости и степень востребованности проекта. У наших сотрудников есть опыт разработки концепций коммерческой недвижимости различного назначения: бизнес-центров класса В, В+, А; логистических центров; индустриальных парков; конгресс-центров, яхт-клубов и ряда других объектов.

Сотрудники компании «Питер Девелопмент» неоднократно по заказу инвестиционных компании выполняли разработку маркетинговых концепций создания (или реконструкции) объектов коммерческой недвижимости различного назначения:

  • - бизнес-центры (класса D, С, B, B+, А);
  • - торговые объекты (ТБК, МФТЦ);
  • - складские объекты;
  • - новые промышленные территорий (индустриальные парки, технопарки, бизнес-инкубаторы, промышленные зоны);
  • - ре-девелопмент существующих промышленных площадок (смотрите статью «Редевелопмент – здравый подход к развитию промышленных территорий»);
  • - спортивные объекты;
  • - гостиничные объекты и ряд других объектов.

Маркетинговая концепция является основой проекта, на базе которой разрабатывается бизнес-план и последующие проектные решения. Знания и опыт наших сотрудников позволяют не только провести текущий анализ рыночной ситуации, но и опираясь на свой многолетний опыт, спрогнозировать перспективы развития проекта на рынке -  подсказать инвестору наилучшие пути реализации проекта.

В результате нашей работы, заказчик получает подробный маркетинговый отчет, позволяющий принимать обоснованные управленческие решения о дальнейшем развитии проекта.

Маркетинговый отчет обычно содержит разделы:

  1 ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ
  2 КРАТКОЕ РЕЗЮМЕ
  3 МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ
  3.1 Анализ объекта недвижимости (земельного участка, здания):
  3.1.1   - градостроительный режим использования ЗУ*;
  3.1.2   - наличие инженерных сетей на  ЗУ;
  3.1.3   - наличие санитарно защитных зон и охранных зон на ЗУ;
  3.1.4   - логистика участка;
  3.1.5   - состояние территории  ЗУ, наличие построек, их состояние и т.п.
  3.2 Анализ окружения объекта недвижимости
  3.2.1   - градостроительный режим  использования  окружающей территории;
  3.2.2   - перспективы развития застройки;
  3.3 Анализ конкурентного окружения
  3.3.1    - кто работает рядом, уровень конкуренции;
  3.3.2   - специфика конкурентного окружения, особенности;
  3.3.3   - сегментация рынка;
  3.3.4   - выявление конкурирующих сегментов;
  3.3.5   - цены и динамика рынка конкурирующего профиля;
  3.4 Потребительские предпочтения потенциальных арендаторов/покупателей
  3.4.1   - анализ потенциальных потребителей (арендаторов);
  3.4.2   - сегментация рынка;
  3.4.3   - выявление целевых групп;
  3.4.4   - описание предпочтения целевых групп;
  4 ОБОСНОВАНИЕ ОПТИМАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА (или объекта, если реконструкция)
  4.1 SWOT  анализ (обычно несколько)
  4.2 Определение наилучшего способа использования Участка (best use)
  4.3 Дифференцирующие свойства проекта (разработка УТП) по методике  компании «Питер Девелопмент»
  4.4 Позиционирование проекта на рынке по методике  компании «Питер Девелопмент»
  5 КОНЦЕПЦИЯ СОЗДАНИЯ (или редевелопмента)  КОММЕРЧЕСКОГО ОБЪЕКТА
  5.1 Градостроительная концепция
  5.1.1   - разработка логистических решений;
  5.1.2   - зонирование и специализация   территории;
  5.1.3   - определение очередности реализации;
  5.2 Архитектурная концепция
  5.2.1   - предложения по основным архитектурно планировочным решениям, в зависимости от типа и класса объекта;
  5.2.2   - графические материалы (эскизы);
  5.3 Маркетинговая концепция компании – застройщика
  5.3.1   - концепция MIX (наиболее актуально для крупных проектов);
  5.3.2   - дифференцирующие свойства проекта;
  6 СТРАТЕГИЯ РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТА
  6.1 Инвестиционная стратегия
  6.1.1   - этапы инвестирования  (сети, дороги, коммерческие объекты);
  6.1.2   - рекомендации для разработки бизнес плана;
  6.2 Маркетинговая стратегия
  6.2.1   - позиционирование;
  6.2.2   - особенности проекта (этапы и т.п.);
  6.3 Сбытовая стратегия
  6.3.1   - ценовая политика;
  6.3.2   - методы стимулирования сбыта;
  6.3.3   - планирование продаж;
  6.3.4   - формирование комплексного торгового предложения;
  6.4 Рекламная стратегия
  6.4.1  - разработка рекламной кампании - рекомендации (коммуникационные креативная идея и т.п.) **
  7 ПРИЛОЖЕНИЯ
  7.1  - Пиложение №1 "ТЗ от Заказчика" и т.п.
 _______________________________________
* - ЗУ - земельный участок.
** - этот раздел делают уже рекламщики.

 

При нашем непосредственном участии реализуется целый ряд проектов в Санкт-Петербурге и ЛО:

- концепция развития и проект  промышленной территории S 24 Га выполнен силами компании «Питер Девелопмент». Проект утверждён заказчиком и согласован архитектором Всеволожского района ЛО;

- участие в реализации проекта "Технопарк "Ингрия" в Санкт-Петербурге и целый ряд других проектов.

Пример маркетингового исследования в области выставочной недвижимости:

В качестве примера нам хочется показать маркетинговое исследование, которое в 2006 году сотрудники нашей компании разработали для инвестиционного проекта конгресс-центра.

Исследование охватило все сферы деятельности мировой индустрии делового туризма. В него вошли данные по наиболее успешным convention - центрам мира (порядка 400 шт. в мире), обслуживающая инфраструктура, экономические показатели деятельности и непосредственно сами участники делового туризма.

Была рассмотрена ситуация в сфере делового туризма в Санкт-Петербурге и по итогам маркетингового анализа была предложена концепция строительства и эксплуатации CONVENTION - ЦЕНТРА мирового уровня. Оглавление подготовленного маркетингового отчёта приводится ниже.

CONVENTION – ЦЕНТРЫ
(создание, эксплуатация, продвижение)


Питер Девелопмент 2006 год

Содержание:
 

1.  CONVENTION – ЦЕНТРЫ  

1

1.1. Вступление 

2

1.2. Мировой опыт

4

1.2.1.   Мировой опыт развития convention-центров   

6

1.2.2.   Основные функциональные площади, необходимые в современном convention-центре 

8

1.2.3.   Создание и развитие многофункциональных convention–центров 

10

1.2.3.1.  Вариант дооборудование convention-центров выставочными площадями   

12

1.2.3.2.  Вариант оснащения существующих выставочных площадей конгрессными площадками.

14

1.2.3.3. Вариант комплексной реконструкции convention – центров 

16

1.2.4.   Инфраструктура convention–центра

18

1.2.5.   Оптимальные архитектурно – планировочные решения для успешного convention-центра 

20

1.2.6.   Оптимальные способы продвижения услуг convention-центра 

22

1.2.7.   Особенности convention – центров в регионах  

24

1.2.7.1. Convention – центры стран северной Европы: 

26

1.2.7.2. Convention–центры стран Балтии:

28

1.2.7.3. Convention – центры стран восточной Европы:

30

1.2.7.4. Convention – центры стран западной и центральной Европы

32

1.2.7.5. Convention–центры США

34

1.2.7.6. Convention – центры развивающихся регионов 

36

1.3. Обзор существующих convention – центров

38

1.3.1.   Типы convention – центров

40

1.3.2.   Классификация convention – центров по месту расположения:

42

1.3.2.1. Convention–центры расположенные в крупных городах

44

1.3.2.2. Convention-центры, расположенные в курортных городах

46

1.3.2.3. Conven Convention-центры расположенные в небольших городках

48

1.3.3. Классификация convention-центров по наличию комплексной инфраструктуры:

50

1.3.4. Классификация КЦ по типу архитектуры:

52

1.3.4.1. Convention- центры, имеющие вертикальное, многоэтажное архитектурно-планировочное решение

54

1.3.4.2. Convention-центры имеющие плоское архитектурно– планировочное решение

56

1.3.4.3. Convention-центры смешанного типа

58

1.3.5.   Совмещение функций в convention-центрах

60

1.4. Основные закономерности при проектировании convention–центров

62

1.4.1.   Анализ архитектурно – планировочных решений convention-центров.

64

1.4.1.1. Технические особенности выставочных площадей:

66

1.4.1.2. Технические особенности meeting rooms: 

68

1.4.1.3. Технические особенности convention-залов:

70

1.4.1.4. Технические особенности банкетных залов: 

72

1.4.1.5. Технические особенности атриумы, фойе: 

74

1.4.1.6. Технические особенности помещений общего пользования:

76

1.4.1.7. Технические особенности паркинга и разгрузочно-погру-зочных доков: 

78

1.4.2.   Анализ принятых арендных ставок в convention–центрах

80

1.4.2.1. Сравнение ставок аренды по выставочным площадям 

82

1.4.2.2. В Северной Европе 

84

1.4.2.3. В Восточной и Западной Европе 

86

1.4.2.4. В некоторых странах мира 

88

1.4.3.   Сравнение ставок аренды по площадям Конгресс холла

90

1.4.3.1. В Северной Европе 

92

1.4.3.2. В Восточной и Западной Европе 

94

1.4.3.3. В некоторых странах мира 

96

1.4.4.   Сравнение ставок аренды по площадям помещений для встреч и переговоров

98

1.4.4.1. В Северной Европе 

100

1.4.4.2. В Восточной и Западной Европе

102

1.4.4.3. В некоторых странах мира 

104

1.4.5.   Профильные услуги convention-центров: 

106

1.4.6.   Сопутствующие услуги convention-центров: 

108

1.4.7.   Анализ принятых систем операционного управления convention-центром

110

1.5. Мировой опыт расположения convention-центров 

112

1.6. Бизнес – окружение современного convention – центра

114

1.6.1.   Компании DMC

116

1.6.2.   “Convention Bureau”

118

1.6.2.1. Общие принципы организации. 

120

1.6.2.2. Структура членства convention-бюро.

122

1.6.2.3. Примеры convention-бюро (список)

124

1.6.3.   Консультанты

126

1.6.4.   Девелоперы.

128

1.6.5.   Организаторы и управляющие компании

130

1.6.6.   Профессиональные союзы. 

132

1.6.7.   Специализированная литература.

134

1.6.8.   Специализированные выставки

136

1.7. Современный convention-центр. 

138

1.7.1.   Критерии успешности современного convention–центра.

140

1.7.2.   Индустрия convention-центров РФ и Санкт – Петербурга

142

1.7.3.   Активность России и Санкт – Петербурга на рынке делового туризма

144

1.7.4.   Конгрессные площадки Санкт – Петербурга (аналоги convention–центров)

146

1.7.4.1. Общая ситуация в городе

148

1.7.4.2. Convention-залы во дворцах Санкт-Петербурга:

150

1.7.4.3. Convention-залы в гостиницах Санкт-Петербурга

152

1.7.4.4. Convention-залы в бизнес – центрах Санкт- Петербурга

154

1.7.4.5. Convention-залы в научных учреждениях

156

1.7.4.6. Convention-залы в пансионатах: 

158

1.7.4.7. Convention-залы при выставочных площадях.

160

1.7.4.8.  Площадки в спортивно – концертных комплексах и ДК (потенциально)

162

1.8. Бизнес – окружение конгрессных площадок Санкт – Петербурга.

164

1.8.1.   Условия конгрессной деятельности в Санкт – Петербурге. 

166

1.8.2.   Мощности конгрессных площадок: 

168

1.8.3.   Маркетинговое продвижение города

170

1.8.4.   Визовый режим и транспортная доступность:

172

1.8.5.   Уровень сервиса:

174

1.8.6.   Уровень технического оснащения действующих конгрессных площадок: 

176

1.8.7.   Обеспечение безопасности участников:

178

1.8.8.   Convention-бюро Санкт – Петербурга: 

180

1.8.9.   Компании DMC в Санкт – Петербурге

182

2. ЧАСТЬ II 

183

2.1. MEETINGS-ПЛАНЕРЫ

186

2.1.1.   Вступление 

188

2.1.2.   Мировой опыт 

190

2.1.3.   Роль meetings-планеров в деловом туризме

192

2.1.4.   Классификация meetings–планеров

194

2.1.4.1. Классификация meetings–планеров по типу организации, которую они представляют

196

2.1.4.2. Классификация meetings–планеров по принципу выбора места проведения мероприятий

198

2.1.4.3. Классификация meetings–планеров по региональной принадлежности.

200

2.1.4.4. Классификация meetings–планеров по потребности в выставочных площадях

202

2.1.4.5. Особенности поведения meetings–планеров 

204

2.1.5.   Миграция международных и крупных национальных конференций

206

2.1.6.   Сроки подготовки и длительность проведения мероприятий

208

2.1.7.   Фактор сезонности

210

2.1.8.   Предпочтения meetings–планеров по типу конгрессных площадок

212

2.1.9.   Союзы и ассоциации meetings-планеров

214

2.2. Состояние отрасли делового туризма

216

2.2.1.   Сегментирование рынка делового туризма

218

2.2.2.   История отрасли делового туризма

220

2.2.3.   Деловой туризм в наши дни

222

2.2.4.   Прогнозы развития рынка делового туризма

224

2.2.5.   Критерии выбора места проведения конференций

226

2.2.6.   Как включиться в список ротации

228

2.2.7.   Доля различных субъектов спроса по видам в структуре доходов конгресс – центра

230

2.3. Деловой туризм в Санкт–Петербурге.

232

2.3.1.   Meetings-планеры в Санкт–Петербурге

234

2.3.2.   Особенности поведения meetings–планеров

236

2.3.3.   Фактор сезонности

238

2.3.4.   Особенности предпочтения meetings–планеров по типу конгрессных площадок в Санкт–Петербурге

240

2.3.5.   Meetings-планеры и выставочная деятельность в Санкт – Петербурге

242

2.3.6.   Meetings-планеры России, союзы и ассоциации

244

2.3.7.   Состояние отрасли делового туризма Санкт – Петербурга

246

2.3.8.   Деловой туризм Санкт-Петербурга в настоящее время.

248

2.3.9.   Краткий S.W.O.T.- анализ ситуации в индустрии конгрессной деятельности в Санкт-Петербурге (оценки специалистов)

250

2.3.10. Состояние индустрии делового туризма Санкт–Петербурга в сравнении с конкурентами (оценки туристов)

252

2.3.11. Потенциал Санкт–Петербурга в сфере делового туризма: 

254

3. ЧАСТЬ III Основные выводы и параметры конгресс-центра

257

3.1. ВЫВОДЫ

258

3.1.1.   Оптимальные архитектурно–планировочные решения

260

3.1.2.   Основные конкуренты

262

3.1.3.   Основные потребители услуг convention-центров

264

3.1.4.   Эксплуатация convention–центров:

266

3.1.5.   Критерии успеха для convention–центра:

268

4.  ЧАСТЬ IV Приложения 

270

4.1. ПРИЛОЖЕНИЕ №0 Перечень использованный WWW-сайтов 

271

4.2. ПРИЛОЖЕНИЕ №1 Перечень некоторых крупнейших сonvention–центров

272

4.3. ПРИЛОЖЕНИЕ №2 Сonvention–бюро

295

4.4. ПРИЛОЖЕНИЕ №3 Пример профессионального консорциума консультантов

296

4.5. ПРИЛОЖЕНИЕ №4 Крупнейшие мировые девелоперы в сфере строительства convention-центров  ( 8 фирм) 

297

4.6. ПРИЛОЖЕНИЕ №5 Список специализированной литературы

298

4.7. ПРИЛОЖЕНИЕ №6 Convention- центры в регионах мира

299

4.7.1.   Страны северной Европы:

300

4.7.1.1. Финляндия 

301

4.7.1.2. Норвегия 

302

4.7.1.3. Швеция

303

4.7.1.4. Дания

304

4.7.2.   Страны Восточной Европы: 

305

4.7.2.1. Болгария

306

4.7.2.2. Польша

307

4.7.2.3. Словения

308

4.7.2.4. Чехия 

309

4.7.2.5. Хорватия 

310

4.7.3.   Страны Западной Европы

311

4.7.3.1. Германия

312

4.7.3.2. Испания

313

4.7.3.3. Франция 

314

4.7.3.4. Англия

315

4.7.3.5. Австрия 

316

4.7.3.6. Швейцария

317

4.7.3.7. Португалия 

318

4.7.3.8. Бельгия

319

4.7.3.9. Италия 

320

4.7.3.10. Америка (США)

321

4.7.4.   Развивающиеся регионы, конкурирующие за инвестиционные ресурсы:

322

4.7.4.1.  Турция

323

4.7.4.2.  Бразилия

324

4.7.4.3.  Китай

325

4.8.      ПРИЛОЖЕНИЕ 7 Конгресные площадки Санкт-Петербурга

326

4.8.1.   Convention-залы во дворцах:

327

4.8.1.1.  Аничков дворец 

328

4.8.1.2.  Дворец Белосельских- Белозерских

329

4.8.1.3.  Дворец на Литейном 

330

4.8.1.4.  Дом Архитектора (особняк Половцева) 

331

4.8.1.5.  Дом ученых (Дворец Великого Князя Владимира)

332

4.8.1.6.  Екатерининский дворец 

333

4.8.1.7.  Константиновский дворец (Дворец конгрессов) 

334

4.8.1.8.  Мраморный дворец 

335

4.8.1.9.  Музей Г.Р.Державина 

336

4.8.1.10.Николаевский дворец

337

4.8.1.11.Особняк Барятинских

338

4.8.1.12.Особняк Кочубея 

339

4.8.1.13.Особняк Нейдгарта

340

4.8.1.14.Последний дворец Санкт- Петербурга (дворец князя Абамелек- Лазарева) 

341

4.8.1.15.Российский этнографический музей

342

4.8.1.16.Санкт- Петербургский Союз Журналистов 

343

4.8.1.17.Таврический дворец 

344

4.8.1.18.Центральный музей связи

345

4.8.1.19.Шереметевский дворец 

346

4.8.1.20.Шуваловский дворец (Дом дружбы)

347

4.8.1.21.Юсуповский дворец 

348

4.8.2.   Гостиницы с convention-залами: 

349

4.8.2.1. Гостиница Астория *****

350

4.8.2.2. Гостиница Коринтия Невский Палас *****

351

4.8.2.3. Ренессанс Санкт- Петербург Отель***** 

352

4.8.2.4. Рэдиссон САС Ройал Отель *****

353

4.8.2.5. Гостиница Англетер ****

354

4.8.2.6. Гранд Отель Европа ***** 

355

4.8.2.7. Гостиница Балтийская звезда *****

356

4.8.2.8. Гостиница Прибалтийская ****

357

4.8.2.9. Гостиница Пулковская ****

358

4.8.2.10.Гостиница Москва *** 

359

4.8.2.11.Гостиница Санкт- Петербург *** 

360

4.8.2.12.Гостиница Октябрьская ***

361

4.8.2.13.Гостиница Советская *** 

362

4.8.2.14.Гостиница Россия ***

363

4.8.2.15.Отель Достоевский ***

364

4.8.2.16.Гостиница Карелия ***

365

4.8.2.17.Бизнес отель Прин ***

366

4.8.3.   Бизнес- центры с convention-залами

367

4.8.3.1. Международный центр делового сотрудничества 

368

4.8.3.2. Сити Центр

369

4.8.4.   Convention-залы в научных учреждениях

370

4.8.4.1. Всероссийский центр экстренной и радиационной медицины

371

4.8.4.2. Санкт- Петербургский государственный университет

372

4.8.4.3. Санкт- Петербургский научный центр Российской Академии наук

373

4.8.4.4. Спортивно- концертные комплексы и бывшие ДК (12 шт)

374

4.8.5.   Convention-залы в пансионатах 

375

4.8.5.1. Гелиос- Отель *** 

376

4.8.5.2. Пансионат Балтиец ***

377

4.8.5.3. Пансионат Знаменка

378

4.8.5.4. Отель Ольгино *** 

379

4.8.6.   Сonvention – залы при выставочных комплексах

380

4.8.6.1. Выставочный центр северо- запада РФ

381

4.8.6.2. ЛЕНЭКСПО

382

4.9. ПРИЛОЖЕНИЕ № 8 Некоторые общественные организации

383

4.9.1.   Ассоциации-Члены ТПП Российской Федерации

384

4.9.2.   Гильдии-Члены ТПП Российской Федерации

385

4.9.3.   Лиги-Члены ТПП Российской Федерации

386

4.9.4.   Союзы-Члены ТПП Российской Федерации

387

4.9.5.   Палаты-Члены ТПП Российской Федерации

388

4.9.6.   Фонды-Члены ТПП Российской Федерации

389

4.9.7.   Коллегии-Члены ТПП Российской Федерации 

390

4.9.8.   Некоммерческие партнерства-Члены ТПП Российской Федерации 

391

4.10. ПРИЛОЖЕНИЕ № 9 Прайс – лист conventon–центра "Bella Center

392

4.11. ПРИЛОЖЕНИЕ № 10 Гонг – Конг conventon–центр

393

4.12. ПРИЛОЖЕНИЕ № 11 Севилия conventon–центр

394

4.13. ПРИЛОЖЕНИЕ № 12 Вашингтон conventon–центр

395

4.14. ПРИЛОЖЕНИЕ № 13 Сан–Диего conventon–центр

396

4.15. ПРИЛОЖЕНИЕ № 14 Франкфурт conventon–центр

397

4.16. ПРИЛОЖЕНИЕ № 15 Кейптаун conventon–центр 

398

 

 

Если Вы заинтересованы в разработке концепции объекта коммерческой недвижимости, и вас интересует более полная информация по этому вопросу, мы будем рады вам помочь. Свяжитесь с нами по контактным телефонам или заполните форму обратной связи и мы с вами обязательно свяжемся.

При перепечатке ссылка на сайт www.piterdevelopment.ru обязательна.