Бизнес-план создания яхт-клуба с комплексной инфраструктурой

Бизнес-план создания яхт-клуба с комплексной инфраструктурой

Проект создания яхт-клуба с комплексной инфраструктурой на берегу Финского залива предусматривает европейский уровень обслуживания яхтсменов и включает маркетинговое обоснование, бизнес-план и графические материалы.

Проект комплекса выполнен в составе:

  • Яхт-клуб (12 400 м2) с мариной (на 556 мест) и обслуживающей административно-технической инфраструктурой (мини-гостиница, офисные площади, эллинги и места открытого хранения ремонта, техническое оснащение марины, включающее маяк, таможенный пост, заправочный комплекс, слип для подъёма/спуска трейлерных яхт, подъёмный кран и многое другое);
  • Аквапарк (8 000 м2) с инфраструктурой (SPA, предприятия общепита)
  • Пляж на внешней стороне дамбы марины.

При разработке проекта, нами были выполнены эскизные проработки. 3D - моделирование и подробный бизнес-план проекта:

СОДЕРЖАНИЕ БИЗНЕС-ПЛАНА ПРОЕКТА ЯХТ-КЛУБА
#
1 ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ 7
2 ДОПУЩЕНИЯ И ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ 8
3 РЕЗЮМЕ БИЗНЕС-ПЛАНА 10
4 КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ КОНЦЕПЦИИ ПРОЕКТА 12
4.1 Задачи инвестиционного проекта «Балтийский парк. Город мира» 12
4.2 Описание концепции комплексного освоения территории 13
4.2.1 Состав проекта «Балтийский парк. Город мира» 13
4.2.2 Конкурентные преимущества проекта «Балтийский парк. Город мира» 13
4.2.2.1 Полное соответствие стратегии развития Санкт-Петербурга 13
4.2.2.2 Социальное значение проекта 14
4.2.2.3 Уникальное предложение сервиса для яхтсменов 14
4.2.3 Целевые группы проекта «Балтийский парк. Город мира» 14
4.2.3.1 Яхтсмены из европейских стран 14
4.2.3.2 Жители Московского региона. 15
4.2.3.3 Жители Санкт-Петербурга 15
4.2.3.4 Жители Стрельны и прилегающих районов ЛО 15
4.2.3.5 Участники мероприятий во «Дворце Конгрессов» 15
5 АРХИТЕКТУРНЫЕ ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА 16
5.1 ВОДНАЯ ЧАСТЬ 17
5.1.1 Марина 17
5.1.2 Фарватер 17
5.1.3 Мол 17
5.1.4 Пляж песчаный 17
5.2 НАЗЕМНАЯ ЧАСТЬ 17
5.2.1 Здание яхт-клуба 17
5.2.2 Комплекс апарт-отелей 18
5.2.3 Аквапарк 18
5.2.3.1 Концепция аквапарка 18
5.2.3.2 Доходная часть аквапарка. 18
5.2.3.3 Планируемые виды аттракционов аквапарка 19
5.2.3.4 Состав аквапарка 19
5.2.3.5 Технология функционирования аквапарков 20
5.2.3.6 Цены на входные билеты 21
5.2.3.7 Режим эксплуатации аквапарка 21
5.2.4 Парковка гостевая при здании яхт-клуба и аквапарка: 21
5.2.5 Стоянка а/м длительного хранения при яхт-клубе: 21
5.2.6 Логистика 21
5.2.7 Благоустройство 22
5.2.8 Ограждение яхт-клуба. 22
5.2.9 Многофункциональная зона на набережной 22
5.2.10 Открытая зона техобслуживания 22
5.2.11 Зона открытого хранения яхт 22
5.2.12 Эллинги 22
5.2.13 Размещение бункеровщика 22
5.2.14 Организация таможенного поста 23
6 ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ 24
6.1 Расходы подготовительного периода 25
6.1.1 Плата за землю на время изыскательских работ 25
6.1.2 Плата за землю на время рабочего проектирования и строительства 25
6.1.3 Разработка проекта планировки квартала 25
6.1.4 Эскизное проектирование 25
6.1.5 Резерв на непредвиденные расходы 25
6.1.6 Услуги управляющей компании 25
6.2 Инженерная подготовка 26
6.2.1 Электроснабжение 26
6.2.2 Водоснабжение 26
6.2.3 Канализации. 27
6.2.4 Газоснабжение: 27
6.2.5 Теплоснабжение: 27
6.3 Устройство марины и фарватера. 28
6.3.1 Изыскательские + рабочий проект (марина + фарватер + пляж) 28
6.3.2 Согласование проекта на федеральном уровне 28
6.3.3 Обустройство фарватера 28
6.3.4 Строительство марины в части выборки грунта 28
6.3.5 Строительство мола 29
6.3.6 Обустройство пляжа 34
6.4 Насыпка территории яхт-клуба. 34
6.5 Инженерное оборудование марины 34
6.5.1 Устройство бункеровщика и таможенного поста 34
6.5.2 Устройство слипа для подъема/спуска яхт 34
6.5.3 Покупка и монтаж кранов 34
6.5.4 Приобретение и монтаж наплавных пирсов 35
6.5.5 Сервисное инженерное оборудование марины 35
6.6 Представительские расходы: 35
6.6.1 Покупка представительского лимузина для клуба 35
6.6.2 Покупка представительской яхты для клуба 35
6.7 Общестроительные работы яхт-клуба 35
6.7.1 Проект яхт-клуба 35
6.7.2 Строительство здания яхт-клуба 35
6.7.3 Строительство ангаров не отапливаемых, крытого хранения и ремонта яхт 36
6.7.4 Логистика 36
6.7.5 Благоустройство территории (озеленение) 36
6.7.6 Ограда яхт-клуба 36
6.8 Общестроительные работы аквапарка 36
6.8.1 Проект аквапарка 36
6.8.2 Строительство здания аквапарка 36
6.8.3 Логистика 36
6.8.4 Благоустройство территории (озеленение) 36
6.9 Общестроительные работы апарт-отель 37
6.9.1 Проект апарт-отеля 37
6.9.2 Строительство апарт-отелей со встроенно-пристроенными паркингами 37
6.9.3 Логистика 37
6.9.4 Благоустройство территории (озеленение) 37
6.10 Общестроительные работы таможня 37
6.10.1 Проект таможни 37
6.10.2 Строительство здания таможни 37
6.10.3 Логистика 38
6.10.4 Благоустройство территории (озеленение) 38
7 ТЕКУЩИЕ РАСХОДЫ 39
7.1 Налоги: 40
7.1.1 Плата за землю после завершения строительства 40
7.1.2 Плата за имущественный комплекс 40
7.2 Страхование имущественного комплекса 40
7.3 Затраты на эксплуатацию имущественного комплекса 41
7.3.1 Текущий ремонт имущественного комплекса 41
7.3.1.1 Затраты на ремонт зданий и сооружений 41
7.3.1.2 Услуги УК по инженерной эксплуатации 41
7.3.1.3 Расходы по эксплуатации марины 41
7.3.1.4 Расходы по эксплуатации фарватера 42
7.3.2 Уход за спецодеждой 42
7.4 Представительские расходы: 42
7.4.1 Расходы на содержание яхты 42
7.4.2 Расходы на содержание лимузина. 42
7.5 Охрана территории 42
7.6 Затраты на персонал 42
7.7 Коммунальные затраты в весенне-летний период (май- октябрь) 43
7.7.1 Затраты на функционирование инженерного оборудования территории 43
7.7.1.1 Работа газовой котельной 43
7.7.2 Затраты на эксплуатацию марины 43
7.7.2.1 Электроэнергия 43
7.7.2.2 Водоснабжение 43
7.7.3 Затраты на эксплуатацию ремонтных боксов 43
7.7.3.1 Электроэнергия 43
7.7.3.2 Горячее водоснабжение 43
7.7.3.3 Холодное водоснабжение 44
7.7.4 Затраты на эксплуатацию здания клуба (+ гостиница и ОДЦ) 44
7.7.4.1 Электроэнергия 44
7.7.4.2 Горячее водоснабжение 44
7.7.4.3 Холодное водоснабжение 44
7.7.4.4 Отопление (централизованное) 44
7.7.5 Затраты на эксплуатацию апарт-отеля (загрузка до 80%) 44
7.7.5.1 Электроэнергия 44
7.7.5.2 Горячее водоснабжение 44
7.7.5.3 Холодное водоснабжение 44
7.7.5.4 Отопление (централизованное) 45
7.7.6 Затраты на эксплуатацию аквапарка 45
7.7.6.1 Электроэнергия 45
7.7.6.2 Горячее водоснабжение 45
7.7.6.3 Холодное водоснабжение 45
7.7.6.4 Отопление (централизованное) 45
7.7.7 Затраты на эксплуатацию проданных апартаментов 45
7.7.7.1 Электроэнергия 45
7.7.7.2 Горячее водоснабжение 45
7.7.7.3 Холодное водоснабжение 45
7.7.7.4 Отопление (централизованное) 46
7.7.8 Содержание территории 46
7.7.8.1 Освещение 46
7.7.8.2 Уборка территории 46
7.8 Коммунальные затраты в осенне-зимний период (ноябрь - апрель) 46
7.8.1 Затраты на функционирование инженерного оборудования территории 46
7.8.1.1 Работа газовой котельной 46
7.8.2 Затраты на эксплуатацию марины 46
7.8.2.1 Электроэнергия 46
7.8.2.2 Водоснабжение 47
7.8.3 Затраты на эксплуатацию ремонтных боксов и эллингов 47
7.8.3.1 Электроэнергия 47
7.8.3.2 Горячее водоснабжение 47
7.8.3.3 Холодное водоснабжение 47
7.8.4 Затраты на эксплуатацию здания клуба (+ гостиница и ОДЦ) 47
7.8.4.1 Электроэнергия 47
7.8.4.2 Горячее водоснабжение 47
7.8.4.3 Холодное водоснабжение 47
7.8.4.4 Отопление (централизованное) 47
7.8.5 Затраты на эксплуатацию апарт-отеля (загрузка до 40%) 48
7.8.5.1 Электроэнергия 48
7.8.5.2 Горячее водоснабжение 48
7.8.5.3 Холодное водоснабжение 48
7.8.5.4 Отопление (централизованное) 48
7.8.6 Затраты на эксплуатацию аквапарка 48
7.8.6.1 Электроэнергия 48
7.8.6.2 Горячее водоснабжение 48
7.8.6.3 Холодное водоснабжение 48
7.8.6.4 Отопление (централизованное) 48
7.8.7 Затраты на эксплуатацию проданных апартаментов 49
7.8.7.1 Электроэнергия 49
7.8.7.2 Горячее водоснабжение 49
7.8.7.3 Холодное водоснабжение 49
7.8.7.4 Отопление (централизованное) 49
7.8.8 Содержание территории 49
7.8.8.1 Освещение 49
7.8.8.2 Уборка территории 49
7.9 Услуги сторонних организаций непроизводственного характера 49
7.10 Затраты на эксплуатацию оборудования для дноуглубительных работ 49
8 ДОХОДЫ 51
8.1 Аренда мест для яхт 52
8.1.1 Ставка аренды для хранения яхт в марине (апрель – сентябрь) 52
8.1.2 Ставка аренды для водного/наземного хранения яхт (октябрь – март) 52
8.1.3 Ставки аренды для яхт, заходящих в гости 52
8.2 Доход от аренды гостиничного номера в мини-гостинице 52
8.3 Доход от работы апарт-отеля бизнес-класса 53
8.4 Продажа апартаментов 53
8.5 Доход от аренды парковочных мест 53
8.6 Аренда набережной 53
8.6.1 Аренда многофункциональной зоны в летний период (под уличные кафе). 53
8.6.2 Аренда многофункциональной зоны в зимний период (хранение яхт). 54
8.7 Доход от сдачи в аренду ангаров для ремонта 54
8.8 Доход от сдачи в аренду мест в эллинге для хранения судов 54
8.9 Доход от сдачи в аренду участка под заправку 54
8.10 Доход от использования крана 54
8.11 Доход от использования слипа 54
8.12 Доход от эксплуатации аквапарка 55
8.13 Доход от аренды офисных площадей в яхт-клубе 55
8.14 Коммунальные доходы в весенне-летний период (май- октябрь) 55
8.14.1 доходы от эксплуатации проданных апартаментов 55
8.14.1.1 горячее водоснабжение 55
8.14.1.2 отопление (централизованное) 55
8.15 Коммунальные доходы в осенне-зимний период (ноябрь - апрель) 55
8.15.1 доходы от эксплуатации проданных апартаментов 55
8.15.1.1 горячее водоснабжение 55
8.15.1.2 отопление (централизованное) 55
8.16 Доход от продажи оборудования для дноуглубительных работ 55
9 ПОСТРОЕНИЕ ФИНАНСОВОЙ МОДЕЛИ 57
9.1 Принятые допущения при расчёте финансовой модели: 58
9.1.1 Методика финансового планирования 58
9.1.2 Планирование доходов 58
9.1.3 Планирование расходов 59
9.1.3.1 Эксплуатационные расходы и коммунальные платежи 59
9.1.3.2 Амортизационные отчисления 59
9.1.3.3 Заработная плата персонала 59
9.1.3.4 Налоги, связанные с оплатой труда 60
9.1.3.5 Налог на имущество 60
9.1.3.6 Заёмные средства 60
9.1.3.7 Расчет ставки дисконтирования 60
9.1.3.8 Определение безрисковой ставки 61
9.1.3.9 Определение величины премии за риск 61
10 ИСТОРИЧЕСКАЯ СПРАВКА 64
10.1 Историческая справка по Стрельне 65
11 ПРИЛОЖЕНИЯ 67
11.1 ПРИЛОЖЕНИЕ 1 Сравнение вариантов энергоснабжения аквапарка. 68
11.2 ПРИЛОЖЕНИЕ 2 Эскиз проекта планировки 73
11.3 ПРИЛОЖЕНИЕ 3 Эскиз марины 74
11.4 ПРИЛОЖЕНИЕ 4 Исходные данные для финансовой модели 75
11.5 ПРИЛОЖЕНИЕ 5 Финансовая модель (отдельным документом формата А3) 76