С 2009 года, после вводе в действие Правил Землепользования и Застройки (ПЗЗ), у застройщиков и инвесторов появилась необходимость согласовывать условно-разрешённые виды застройки и согласовывать отклонения от предельных разрешённых параметров, установленных ПЗЗ. Для этого в КГА создана комиссия.

Порядок получения разрешений на условно-разрешенный вид использования (УРВИ) и отклонение от допустимых параметров определен статьями 39-40 Градостроительного Кодекса РФ,  Постановлениями Правительства СПб №480 от 28.04.2009 и №684 от 23.06.2009. 

Процедура взаимодействия исполнительных органов в процессе подготовки решений на предоставление таких разрешений установлена приказами КГА №92 от 11.06.09 и №128 от 07.08.09. В октябре 2009 года Смольный передал Комитету по градостроительству и архитектуре право выдавать или не выдавать разрешение на проекты, требующие легализации в рамках Правил землепользования и застройки, которым до сих пор обладало городское правительство ( Постановление Правительства Санкт-Петербурга № 1107).

Теперь решение о предоставлении разрешений в Санкт-Петербурге принимается "Комиссией по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга" при Комитете по градостроительству и архитектуре по заявлению правообладателей земельных участков по результатам публичных слушаний.

Положение о Комиссии  можно прочитать в Приложении №2 к Постановлению правительства Санкт-Петербурга  № 560. Персональный состав членов Комиссии по состоянию на 24 марта 2010 года вы можете прочитать в Приложении №2 к Постановлению правительства Санкт-Петербурга  № 560.

Решение Комисии утверждается на совещании у вице-губернатора, отвечающего за решение вопросов капитального строительства и реконструкции объектов недвижимости, дорожного строительства, архитектуры и градостроительства (совещание у Филимонова), и оформляется отдельным распоряжением КГА.

В настоящий момент Комиссия рассматривает заявления на предоставление разрешений на отклонение от предельных параметров в части:

• Минимальных отступов зданий от границ земельных участков
• Максимальных выступов частей зданий за красную линию
• Максимального количества этажей
• Максимальной высоты зданий
• Максимального процента застройки (отношение площади застройки к общей площади земельного участка)
• Максимального класса опасности объектов, размещаемых на территории земельных участков.

Заявления на отклонения от предельных параметров в части минимальной доли озеленения земельных участков, либо минимального количества машино-мест для хранения автотранспорта рассмотрению не подлежат.

Надо очень тщательно подходить к вопросам   комплектности и правильности оформления приложений к заявлению на предоставление разрешений. Кроме копий учредительных, правоустанавливающих и кадастровых документов, к заявлению обязательно прилагаются:

• Схема планировочной организации земельного участка (генеральный план)
• Пояснительная записка, включающая:
  • описание функционального назначения объекта;
  • расчет потребностей в системах социального и транспортного обслуживания и инженерного обеспечения;
  • расчетные параметры планируемого объекта строительства;
  • обоснование потребности во вносимых изменениях (к примеру, "невозможность экономической целесообразности освоения земельного участка при соблюдении градостроительных регламентов");

Кроме того, в случае обращения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров, к заявлению должны прилагаться материалы по обоснованию планируемых отклонений (сведения о характеристиках земельного участка, неблагоприятных для застройки в соответствии со статьей 40.1 Градостроительного Кодекса РФ).

При запросе разрешения на превышение предельной высоты застройки необходимо также выполнить анализ оценки влияния запрашиваемых отклонений на формирование композиционно-средовых характеристик городской среды на основе трехмерной модели Санкт-Петербурга.

Процедура предоставления разрешений на УРВИ и отклонение от предельных параметров застройки предполагает осуществление следующих мероприятий:

• Проверка представленных заказчиком материалов, подготовка сведений о градостроительных характеристиках земельного участка, определение возможного негативного воздействия на окружающую среду в случае предоставления разрешения, подготовка документации для передачи в Комиссию по землепользованию и застройке
• Рассмотрение заявления Комиссией и принятие решения о направлении материалов в районную Комиссию для проведения публичных слушаний, либо о возврате материалов заявителю
• Передача материалов в районную Комиссию. Публикация информационного сообщения о проведении публичных слушаний
• Подготовка и направление запросов в исполнительные органы государственной власти (профильные комитеты) для подготовки Сводного заключения о предоставлении разрешения. Подготовка Сводного заключения и направление его в районную Комиссию
• Организация экспозиции материалов по обоснованию проекта градостроительного решения и проведение публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения
• Подготовка, утверждение и публикация заключения районной Комиссии по результатам публичных слушаний. Направление заключения в Комиссию по землепользованию и застройке
• Принятие решения о предоставлении разрешения на заседании Комиссии по землепользованию и застройке
• Утверждение решения на совещании у вице-губернатора Филимонова
• Подготовка и утверждение распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре о предоставлении разрешения

Ознакомиться с полным текстом нормативно-правовой базы, вы можете по ссылкам:

Для согласования условно-разрешенных видов использования: Постановлениями Правительства СПб №480 от 28.04.2009 и Приказ КГА №92 от 11.06.09. Заявление и комплект документов подается в соответствии с Приложением № 2.

Для согласования отклонения от предельных разрешённых параметров:  Постановлениями Правительства СПб  №684 от 23.06.2009 и Приказ КГА №128 от 07.08.09. Заявление и комплект документов подается в соответствии с Приложением №2.

Заявка в Комиссию, с прилагаемым пакетом сформированной исходной документации, согласно Приказу КГА №107 от 08.07.2009 года, осуществляется в помещении КГА по понедельникам с 09-30 до 12-30 часов.

1. Начиная с 2011 года, все решения Комиссии по превышению высотных параметров отправляются на согласование в Москву в Роскультуру (не путать с Росохранкультурой). Срок согласования 30 дней плюс пересылка по почте, и того до 1,5 месяцев. Решения по условно-разрешенным видам использования в Москве согласовывать не нужно.
2. В случае, если рассматриваемый участок расположен в зонах ораны (ЗОЛ, ЗРЗ,  и т.п.) к документам необходимо приложить письмо из КГиОП (экспертизы не достаточно).
3. При привышении высотных параметров, необходимо сделать 3D визуализацию. Это делают две организации в городе: ГУ "Научно-исследовательский и проектный центр генерального плана" и "Институт Территориального Развития". Второй делает дороже (цена начинается от 300 000 рублей), но его экспертиза лучше проходит согласования.

На нашем сайте, зайдя в раздел "законодательство",  Вы можете получить исчерпывающую информцию о порядке получения разрешений на условно-разрешенный вид использования (УРВИ) и отклонение от допустимых параметров. Если у вас появились вопросы, или вам некогда самим заниматься получением всех необходимых документов, вы можете обратиться к нам , заполнив форму обратной связи, или позвонив в наш офис.