Делаем проект планировки и межевания территории (ППТ и ПМ)

Декабрь 2010 года

В статье подробно разобраны процедуры разработки ППТ и ПМ в Санкт-Петербурге. Мы остановимся на особенностях инвестиционного процесса, в части подготовки проекта планировки территории и межевания (ППТ) и ответим на наиболее типичные вопросы.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА ДЛЯ РАЗРАБОТКИ ППТиПМ И ПОРЯДОК РАЗРАБОТКИ 

Разработка ППТ в Санкт-Петербурге регулируется целым рядом законодательных актов:

1) Постановление Правительства Санкт-Петребурга N 596 "Об утверждении положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти по вопросам подготовки и согласования документации по планировке территорий (ППТ)";

2) Приказ КГА № 515 "Об утверждении инструкции о порядке разработки, составе и содержании документации по планировке территории в Санкт-Петербурге";

3) Приказ КГА № 154 "О порядке взаимодействия структурных подразделений Комитета и государственного учреждения «Центр информационного обеспечения градостроительной деятельности» по вопросам подготовки документации по планировке территории";

4) Приказ КГА № 81 "Об описании формы электронной версии документации по планировке территории";

ПРИМЕЧАНИЕ: В  2014 году распоряжением вице-губернатора Оганесяна М.М., были отменены все выше перечисленные нормативные акты и новый регламент вступит в силу 15 04 2016. До того момента будет действовать переходный период.

Схема взаимодействия государственных органов власти при разработке инвестором ППТ показана на схеме ниже:

Схема разработана ГУ "Управление Инвестиций"

ЭТАПЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА РАЗРАБОТКИ ППТ и МЕЖЕВАНИЯ.

Всё начинается с подачи заявки на территорию. Если она ещё не занята (что маловероятно в черте Санкт-Петербурга), вы можете подать заявку на интересующий Вас квартал (или несколько кварталов). Заявка подается по установленной форме в Управление Инвестиций.

Полезно на этом этапе:

Немного истории: сама работа по созданию проекта планировки и межевания ранее не делалась инвестором. В худшем случае ему требовалось сделать корректировку квартала, но процедура усложнилась после принятия нового Генерального плана развития Санкт-Петербурга.

Генеральный план (а в последствии и ПЗЗ) прописал направление развития территорий, а воплощение плана в каждом отдельном квартале возложили на плечи инвесторов. Теперь, даже если Вы хотите построить небольшой объект, Вам придётся делать проект планировки и межевания всего квартала, что достаточно долго, дорого и хлопотно.

Вам повезло, если ППТ по кварталу  уже был сделан до Вас (к примеру, в квартале недавно построили  новый капитальный объект), или есть ещё и другие интересанты (с которыми Вы можете объединиться), которые тоже хотят строиться в Вашем квартале. Тогда  Ваши затраты меньше.

Если говорить про  разработку ППТ и межевания, то до кризиса,  цены в Санкт-Петербурге достигали 500 тыс. руб./ Га. После кризиса цены упали и сейчас можно говорить про существенно меньшие цены - 50 - 200 тыс. руб./Га, но специалисты работающие на этом рынке говорят, что есть нижняя планка стоимости работ, ниже которых в силу трудоёмкости опускаться не рентабельно при любом раскладе. На лето  2010 года, это от 1,0 млн. рублей за комплект документации и от 1,0 млн. руб. за согласования.

Итак:

Этап первый: Заключение договора с ГУ "Управление Инвестиций".

Договор с Управлением Инвестиций может быть подписан в следующих основных случаях:

  • у Вас есть собственность в границах квартала (территории, по которой разрабатывается ППТ);
  • у Вас получены изыскательские работы в границах квартала;
  • Вы заключили с Управлением Инвестиций договор без конкурса, согласно установленной процедуре (смотрите бланк заявки ниже);
  • Вы заключили договор с Управленеим Инвестиций договор по итогам конкурса, проведённого Управлением Инвестиций;
  • Вы победили в торгах Фонда Имущества и вам необходимо разработать ППТ  по территории, которая была предметом торгов;

Необходимо подать в канцелярию Управления Инвестиций (Пн, Ср, Чт, Пт с 10 до 17 кроме обеда)  заявку на заключение Договора  "О разработке Проекта Планировки и Межевания", согласно форме заявки:

Заявка на заключение Договора без конкурса

На бланке организации.

Директору

СПб ГУ «Управление Инвестиций»

ФИО

 Уважаемый __________________________!

Прошу Вас заключить с нашей организацией договор без проведения конкурса на разработку документации для проведения торгов, на территорию по адресу: ________________________________________________________ ___________________________________________.

Срок разработки документации — ____ месяцев (примечание: обычно не более 11 месяцев).  Размер вознаграждения за разработку документации — ____ % (примечание: не более 10% - обычно от 5 до 10%)  от суммы, вырученной от предоставления земельного участка по результатам торгов.

Приложения:

1.     Схема участка;
2.     Нотариально заверенная копия учредительных документов (при отсутствии в базе данных СПб ГУ «Управление Инвестиций» или при внесении в учредительные документы изменений);
3.     Протокол общего собрания учредителей об избрании директора;
4.     Доверенность и другие документы (при необходимости) _______________________________.



 
Дата
Подпись

Исполнитель

Контактный телефон

Заключение Договора в ходе проведения конкурса происходит по довольно сложной процедуре, которую мы опишем отдельно.

Примечание: в связи с поправками в 94 ФЗ вступивших в силу с 01 01 2010 года, начиная с лета 2010 года, по требованию Прокуратуры  УИ объявило мороторий на заключение новых Договоров на разработку ППТ и межевания (по конкурсу и без конкурса). Мороторий продолжался до 3 декады декабря 2010 года, пока небыл выработан новый формат Договора между УИ и исполнителями ППТ и межевания.

Этап второй: Получение распоряжения КГА и технического задания на разработку ППТ и межевания.

КГА издает распоряжение на разработку ППТ и межевания на основании наличия договора с Управлением Инвестиций.

Необходимо подать в канцелярию КГА заявку на выпуск распоряжения КГА "О разработке проекта планировки и межевания" по территории, по которой у вас уже должен быть заключён договор с Управлением Инвестиций.

Блан заявки приводится ниже:

Заявка на подготовку распоряжения КГА
"О разработке ППТ и межевания"

На бланке организации.

Председателю
Комитета по Градостроительству и
Архитектуре
  ФИО
от _____________________________
находящегося по адресу:
________________________________________
в лице представителя _____________________,
действующего на основании
доверенности от __________ №__
телефон ______________

 Уважаемый _________________________!

Нашей компанией заключён с Управлением Инвестиций Договор №0000 от 00.00.2010 года без конкурса (на основании конкурса), на разработку Проекта Планировки и Межевания Территории ________________________ (адрес территории как в договоре с Управлением Инвестиций).

Просим Вас издать Распоряжение Комитета по Градостроительству и Архитектуре о "Разработке Проекта Планировки и Межевания" территории ______________________ (адрес территории как в договоре с Управлением Инвестиций), и подготовить Техническое Задание на разработку  Проекта Планировки и Межевания.

Приложения:

   1. копия Свидетельства о государственной регистрации юридического лица*;
   2. копия Свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр*;
   3. копия Устава со всеми изменениями и дополнениями*;
   4. копия решения о создании юридического лица*;
   5. копия Свидетельства о постановке на налоговый учет*;
   6. копия Договора с Управлением Инвестиций;
   7. копия паспорта доверенного лица;
   8. документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица;
   9. доверенность на представление интересов Заявителя;
  10. схема квартала (территории) по которой разрабатывается ППТ;
  11. копии документов, подтверждающих права заявителя на объекты недвижимости в границах территории проектирования (если имеются, перечислить);

* - нотариально заверенные.

Дата
Подпись

Исполнитель

Контактный телефон

Заявка подается в канцелярию КГА. Через установленное время получаете ответ. Если ответ положительный, то появляется РАСПОРЯЖЕНИЕ Комитета по градостроительству и архитектуре. Примерно недели через 3 - 4 появится Техническое Задание на разработку ППТ (прилагается к Распоряжению КГА).

Техническое Задание подготавливаестя на основании Приказа КГА №515, который регламентирует содержание разделов ППТ и Межевания. Примерное содержание технического задания на разработку проекта планировки можно посмотреть в Приложении №5 , а содержание технического задания на разработку проекта межевания можно посмотреть в Приложении №6 Приказа КГА №515.

Возможен вариант, когда разработка проекта межевания не требуется (выдаётся распоряжение только на проект планировки).

Вам устанавливают сроки подготовки проектной документации:

  • Срок реализации – 11 месяцев.
  • Срок подачи эскиза планировки - 4 месяца.

Примечание: в связи с поправками в 94 ФЗ вступивших в силу с 01 01 2010 года, начиная с лета 2010 года, по требованию Прокуратуры  УИ объявило мороторий на заключение новых Договоров на разработку ППТ и межевания (по конкурсу и без конкурса). Мороторий продолжался до 3 декады декабря 2010 года, пока небыл выработан новый формат Договора между УИ и исполнителями ППТ и межевания.

Этап третий: Сбор исходных данных.

Собственно для начала работы нужно собрать целый перечень исходных данных, который варьируется от особенностей разрабатываемого проекта.

К обязательным данным относится:

  • Свежая топографическая съёмка (если нет – делаете за свой счёт по цене в среднем от 10 до 30 тыс. руб./Га.) Срок ~1 месяц!  Съёмку не забудьте утвердить в Геолого-Геодезической Службе КГА – это обычно делает сам исполнитель. Для проведения работы требуется специализированная фирма с лицензией на этот вид деятельности (по городу их много). Особенности работы с топографической съемкой мы подробно описали в нашей статье "Топографическая съемка для ППТ ";
  • Данные, полученные по запросу в  КГА (в основном это инженерные сети и имущественно-правовые отношения по кварталу). Делают за 2-3 недели, если к письму не забудете приложить копию Распоряжения и схему участка, обновлять их надо будет каждый квартал (электронный вид) и каждый год - бумажный. Альбом КЗР выдают только один раз, поэтому терять его нельзя;
  • ТЗ от заказчика (собственно Вас) для проектировщиков – что именно Вы хотите в квартале?
  • Другие необходимые документы (список достаточно большой);

Этап четвертый: Выбор проектировщика.

В Санкт-Петербурге работает много хороших проектных институтов и архитектурных бюро. Однако разработка ППТ  - это очень специализированная работа, которую умеют делать не все. Компания "Питер Девелопмент" предлагаем своим заказчикам полный комплекс услуг по разработке ППТ от получения распоряжения КГА и до утверждения ППТ.

При выборе исполнителя важно уточнить у компании - подрядчика, как давно они разрабатывают ППТ, посещают-ли их специалисты семинары КГА, владеют-ли они нормативной базой (Приказ от 02.10.2009 № 154 "О порядке взаимодействия структурных подразделений Комитета и государственного учреждения «Центр информационного обеспечения градостроительной деятельности» по вопросам подготовки документации по планировке территориию"; Приказ от 31.05.2010 № 81 "Об описании формы электронной версии документации по планировке территории").

Однако вне зависимости от конкретного выбранного проектировщика, сроки и этапы выполнения работ стандартны и показаны в таблице ниже:

Этап работ
Срок выполнения
Сбор исходных данных для выполнения проекта планировки и проекта межевания территории, изготовление топосъемки.
от 1  месяца
Разработка проекта чертежа планировки (эскиз планировки (I этап))
от 1  месяца
Согласование чертежа планировки с КГА
от 1  месяца
Разработка проекта планировки и межевания территории (II этап) в соответствии с Техническим заданием и нормативно-технической документации.
~ 4 месяца
Согласование проектов планировки и межевания с КГА, КГиОП, УСПХ, КБДХ,  с инженерными ведомствами и отделами Ленгаза, Ленэнерго, Водоканала, КЭИО.и другими  контроли-рующими организациями, органами исполнительной власти в соответствии постановлением Правительства Санкт-Петербурга  N 596 от 16 мая 2006 года
от  4 месяцев

Итого по проекту:

надо плотно работать, если хотите уложиться  в срок действия Распоряжения

В целом, минимальный срок разработки документации, если всё пойдёт очень гладко (что маловероятно),  от 8 месяцев.

Этап пятый: Важные мелочи.

Общественные слушания – это головная боль инвесторов. Вам придётся их проводить (проходить через них) на этапе утверждение уже разработанного ППТ и межевания. После положительного прохождения общественных слушаний Вы выполнили свои обязательства перед Городом полностью и можно  переходить к процедуре утверждения ППТ.

Учёт изыскательских работ  другой организации в границах "вашего" квартала - отдельный вопрос. Обычно КГА  будет настаивать, на учёте участков, выданных на изыскательские работы в границах Вашего квартала, но существует практика, когда разработчик ППТ учитывает такие изыскательские работы за денежную компенсацию (её размер доходит до 500 тыс. рублей).

Межевание квартала  - в случае застроенных кварталов, на территории которых имеются  не оформленные должным образом объекты (не прошедшие кадастровый учёт должным образом), вам предстоит произвести межевание. Особо стоит вопрос создания земельных придомовых участков при кондоминиумах.

Подходя к вопросу о межевании земельных участков в квартале и формировании учаcтков при кондоминимумах, необходимо отталкиваться от нормы п.6 ст. 11.9 Земельного Кодекса РФ, согласно которой, образование земельных участков не должно приводить в клиниванию, вкраплению, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятсвующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования российского законодательства (что логично).

Исходя из положений Свода правил по проектированию по строительству СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», а также основных принципов, заложенных в данном акте, если земельный участок не был отведен, то границы определяются в зависимости от этажности дома и от СниПов, действовавших в период строительства. Это относится прежде всего к территориям домов массовых серий (хрущёвки и брежневки).

Согласно положениям ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, п. 3 ст. 33; п. 2 ст. 35п. 7 ст. 36 Земельного Кодекса РФ, п.4 ст. 43 Гражданского Кодекса РФ разработчику ППТ и межевания следует обосновать, что устанавливаемые проектом межевания границы и размеры всех не прошедших кадастровый учет застроенных земельных участков, занятых многоквартирными домами определены с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, представив необходимые расчеты размеров вышеуказанных земельных участков (сами расчёты не простые).

Правила Землепользования и Застройки, принятые в Санкт-Петербурге, тоже определили нормативы формирования придомовых земельных участков, но даже при наличии большой правовой базы, сформировать достаточно большой придомовой участок сложно.

КЗРиЗ требует обоснование привышение "лимита", который на сегодняшний день обычно формируется следующим образом:

  • если дом имеет внутренний двор (историческая застройка), то обычно вся внутридворовая территория отдаётся ТСЖ;
  • если дом стоит отдельно (дома первых массовых серий), то    отмежевывать стараются по границам ближайших внутриквартальных проездов (сами проезды остаются в общем доступе), а если таковых нет, то по периметру зданий полосой от 5 до 10 метров;

Продление Распоряжения КГА - это вопрос, который надо начинать решать за 15 - 20 дней до даты окончания срока действия распоряжения КГА на разработку ППТ, если вы не укладываетесь в сроки.

Если вы получаете право на разработку ППТ в "нагрузку"  к изыскательским работам, то Вам будет полезна наша статья  "Получение права на проведение изыскательских работ". Мы знаем тонкости процесса проведения изыскательских работ, и можем помочь и предостеречь инвесторов в сложных ситуациях, особенно в условиях, когда процедуры всё время меняются.

Коррректироровка ранее разработанного ППТ начинается с похода к районному архитектору (уточняется реальность ваших желаний по строительству). Если районный архитектор подтвердит необходимость корректировки, процедура  стандартная и описана выше, глубина корректировки станет понятна только после получения ТЗ от КГА (приложение к Распоряжению КГА).

Более подробную информацию о разделах работ,  выполняемых нами при разработке  ППТ по типовому ТЗ КГА, вы можете найти в нашем разделе "Разработка проекта планировки".


Источник: компания "Питер Девелопмент"

Комментарии





ПРАВИЛА КОММЕНТИРОВАНИЯ:

Просим в комментариях придерживаться темы обсуждения.

Все комментарии, не относящиеся к теме обсуждения, будут удаляться без предупреждения.
11.04.2011, 13:04
Сергей
Согласование с КГИОП
Пошли согласовывать второй этап ППТ в КГиОП, а там порядок сдачи изменился, теперь надо сдавать аж 3 экземпляра прошитых и пропечатанных, и сдавать кроме основной, обосновывающей части и межевания, ещё и историко-культурный опорный план. Можете подсказать, как его делать и как сдавать - одним томом или несколькими?
11.04.2011, 13:53
Прохожий
теперь надо сдавать аж 3 экземпляра прошитых и пропечатанных,
так теперь надо ППТ согласовывать с РосКультурой в Москве... это неделя туда, неделя обратно, месяц там....
11.04.2011, 15:15
Миха
историко-культурный опорный план.
даю его делают, если на участке есть зоны или объекты охраны КГиОП. Его состав стандартный.
30.07.2011, 01:15
Сергей
Опять поменялся порядок!

Смешно,


пока ходили туда-обратно, опять надо не 3 а только 2 экземпляра.


Попутно выяснилось про историко-культурный опорный план - он делается на двух листах:


лист1 - зоны охраны (ЗОЛ, ЗРЗ и т.п.);


лист2 - объекты охраны;

04.08.2011, 12:43
next
не смешно

Вы Сергей ещё походите немного, и опять надо будет 3 экземпляра сдавать.

Надо быстрее работать!

13.02.2015, 01:12
Николай Л.
согласование в КГиОП

не должно....

Приняли  в декабре 2014 года Постановление Правительства Санкт-Петербурга № 1264 О Порядке подготовки заключений в соответствии с требованиями Закона Санкт-Петербурга "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга"

24.11.2013, 16:17
Заказчик
Нужна консультация по разработке ППТ и ПМ
Добрый день. Я нанял организацию для разработки ППТиПМ квартала (Приморский район СПб). Уже прошёл год, а они все не могут согласовать первый этап - эскиз ППТ. Может проконсультировать меня по вопросу - что делать дальше в такой ситуации?
24.11.2013, 16:38
Администратор
Консультации по ППТ и ПМ
Приносите имеющиеся у Вас материалы - посмотрим, выясним причину столь длительных задержек на первом этапе ППТ.Обычно, столь длительные задержки связаны с низким профессионализмом исполнителей ППТ. Обращайтесь к нам. Проконсультируем, исправим ошибки, доведем проект ППТ до утверждения.
30.01.2014, 07:51
Николай
Образец
Здравствуйте! Скиньте пожалуйсста любой проект для образца.
31.01.2014, 20:13
Администратор
про образцы
Образцы есть в нашем офисе - приезжайте - покажем. А зачем Вам они?
31.01.2014, 20:09
Администратор
изменения в региональных нормативах градостроительного проектирования

Принят ЗАКсом  закон "О региональных нормативах градостроительного проектирования, применяемых на территории Санкт-Петербурга". Существенно меняются требования к социальной инфраструктуре.

Это важные изменения, которые скоро должны быть подписаны Губернатором и вступить в действие.

18.02.2014, 17:13
чудны дела твои господи....
Смольный одобрил проект закона, регулирующий отношения в сфере планировки территорий

В среду, 18 февраля 2014 года  на заседании городского правительства одобрен проект закона Санкт-Петербурга «О порядке подготовки документации по планировке территории в Санкт-Петербурге и внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга».

Законопроект уточняет порядок принятия решений о подготовке документации по планировке территорий и регулирует порядок ее проверки и утверждения. Кроме того, проектом закона четко определен необходимый для принятия указанных решений перечень документов, а также органы государственной власти, физические и юридические лица, которые могут стать инициаторами процесса.

Представленный проект отвечает нормам федерального законодательства. Он призван содействовать развитию транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Принятие закона не повлечет дополнительных расходов из городского бюджета и не потребует внесения изменений в иные правовые акты.

http://www.ktostroit.ru/news/market/216530/

14.06.2014, 16:17
Иван Иванов
официальный комментарий О.Рыбина
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
Комментарий удален модератором
02.06.2015, 23:53
Смирнов Павел
Наследие Оганесяна.
ИНтеерсно - незадолго до снятия с должности Оганесян отменил все регалменты по разработке и согласованию ППТиПМ. А новые ввести не успел.. Как теперь быть? По каким нормативам работать?
07.07.2015, 21:39
Гость
старые регламенты пока.
В КГА  новые регламенты отослали на утверждение наверх и там они зависли. Поэтому пока все работают по старым регламентам.
16.11.2015, 18:43
Гость
по теме регламентов
С момента отмены и до 15 апреля 2016 года будет действовать переходный период. Это значит что в переходный период  выданные ранее ППТиПМ не будут продляться по истечении срока действия постановления. Они будут подвисать до 15 04 16 и только в апреле 16 года будут принимать решения - что с ними делать.
Новые ППТиПМ обещают изначально выдавать только на 12 месяцев без продления.
16.11.2015, 18:48
Васенков Захар
по судам затаскали
ага - так им проще отбирать зависшие годами ППТиПМ. А то когда продлялись автоматом было трудно забрать. Начинали кричать про потраченные миллионы.... А суды КГА проигрывало.... теперь проще - хочешь продляй - хочешь - отнимай - все по закону....