В настоящей статье приводится алгоритм реализации новой квартальной жилой застройки в Ленинградской Области.

В последние годы внимание строителей и девелоперов в Ленинградской области  смещается к комплексной застройке жилых  кварталов и микрорайонов, расположенных на бывших сельхоз землях.

Комитет Градостроительной политики ЛО (КГП ЛО)  всё шире внедряет в практику работы с инвесторами и строителями процедуру заключения договора о комплексном развитии территории, в рамках которого сейчас и происходит освоение новых проектов.

В конце статьи Вы можете ознакомиться с содержанием Статьи 68 Градостроительного кодекса РФ, регулирующей Договор комплексного развития территории (Договор КРТ).

Наибольший интерес вызывает сложившаяся практика  реализации инвестиционных проектов по инициативе правообладателей земельных участков, с использованием Договора КРТ.

Первым этапом реализации проекта застройки, является оформление земельного участка. Обычно это земли в собственности инвестора. Если инвесторов (совладельцев участка) несколько, то они ВСЕ должны быть сторонами Договора КРТ.

Оформление участка включает и градостроительную деятельность по зонированию территории. Обычно для реализации крупных проектов на площади 30 - 60 - 100 Га, требуется внесение изменений в Генеральный план и ПЗЗ Муниципального образования, в границах которого находится такой участок.

Для начала работы с КГП ЛО достаточно заручиться согласием Муниципальной администрации на реализацию проекта.  Непосредственно сам перевод территориальной зоны в Генеральном плане и ПЗЗ может быть выполнен в процессе  разработки и обсуждения концепции и заключения Договора КРТ.

Второй этап работ - это разработка концепции застройки, которая включает согласование основных решений с Муниципальным образованием, с отделом градостроительной политики Муниципального района ЛО и с Комитетом градостроительной политики  ЛО.

На этом этапе решаются основные вопросы, включающие:

- общий объем застройки жилых и общественных зданий, количество жителей;

- этажность;

- наличие объектов образования и медицины (детские сады, школы, поликлиники и т.д.);

- возможности инженерной инфраструктуры;

- основные планировочные решения будущего микрорайона;

- возможности транспортной инфраструктуры  и т.д.

Все эти вопросы оформляются альбомом и чертежами. Рассмотрение и утверждение материалов происходит на предварительном градостроительном совете в КГП ЛО.

Концепция обычно оформляется альбомом формата А3 в 20 - 30 страниц. Для презентации делается 2 или 3 плаката формата А1 или А0 для размещения на стендах в зале. Плакаты дублируются на цифровых носителях в формате *.pdf

_

Параллельно может возникнуть необходимость разработать мастер-план микрорайона, с подключением к улично-дорожной сети  для обеспечения подъездов к территории застройки. 

Надо отметить, что на этапе концепции можно не делать точных расчетов по инженерным нагрузкам, но вот генплан смотрят достаточно строго.

При разработке генплана необходимо обеспечить соблюдение основных нормативов, которые регламентируют градостроительную деятельность:

- СП 42.13330.2016  "ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО Планировка и застройка городских и сельских поселений";

- МНГП ЛО (Местные нормативы  градостроительного проектирования);

- РНГП ЛО (Региональные нормативы градостроительного проектирования Ленинградской области);

- Генеральный план поселения (Муниципального образования);

- ПЗЗ (Правила Землепользования и Застройки) МО  в части поселения, где планируется реализация инвестиционного проекта;

Надо отметить, что в последние годы и концепция и последующее ППТиПМТ для территории комплексного развития требует детализации всех проектных решений. Прежде всего это относится к размещению МКД, социальных  и торговых объектов, общественных пространств.

Генпланистам практически приходится разрабатывать генплан (СПОЗУ) на всю территорию, района/квартала, что требует высоко профессионализма. Ведь при разработке таких  комплексных решений, требуются  знания в таких сферах, как:

- обеспечение инженерными сетями и головными источниками для обеспечения ОКС. Резервирование инженерных коридоров  для прокладки централизованных инженерных сетей;

-  обеспечение  проектируемой территории улично-дорожной сетью по нормативам, в т.ч. подключение территории к существующей улично-дорожной сети.

В результате даже на этапе концепции, эскиз получается достаточно детализированный. Ниже приводится эскиз разработанный сотрудниками компании "Питер Девелопмент" и согласованный на градостроительной комиссии КГП ЛО. На эскизе учтены практически все элементы будущего жилого квартала.

ПРИМЕР ГЕНЕРАЛЬНОГО ПЛАНА ДЛЯ КОНЦЕПЦИИ

_

На представленном примере  видно, что каждый формируемый участок под ОКС (объект капитального строительства) полностью проработан и обеспечен всеми нормируемыми показателями:

- соблюден максимально допустимый % застройки участка МКД;

- соблюден максимально допустимый  объем застройки участка МКД (Коэффициент использования участка);

- выдержана этажность застройки и общее количество этажей по нормативам;

- выполнены парковки по нормативам;

- предусмотрены нормируемые площадки по нормативам (детские, спортивные, отдыха);

- предусмотрены места для сбора и хранения ТБО;

- предусмотрены пожарные проезды;

- выполнено придомовое озеленение по нормативам;

- генплан выполнен с соблюдением всех СЗЗ и санитарных разрывов.

Надо отметить, что проектирование микрорайонов требует учета большего количества факторов, чем при разработке СПОЗУ на один ОКС. Это связано с тем, что помимо нормативов, учитываемых при проектировании жилого дома, необходимо так же учитывать нормативные показатели для квартала/микрорайона, такие как:

-  общая плотность жилой застройки (нормативное количество жилья на гектар);

-  нормативная обеспеченность территории озеленением общего пользования (скверы, парки, бульвары);

- нормативная обеспеченность жителей социальными объектами (детскими садами, школами, поликлиниками, спортивными объектами), обеспечение нормативного расстояния (радиус обслуживания) от таких объектов до жилых домов;

- нормативная обеспеченность жителей торгово-бытовыми объектами (магазины продовольственные, магазины промтоварные);

- нормативная обеспеченность жителей общественным транспортом, когда расстояние от  жилых домов до существующих/планируемых остановок общественного транспорта не превышает нормативное расстояние);

- при размещении социально-значимых объектов (детские сады, школы)  соблюдены все требования к размещению таких объектов (санитарный разрыв не менее 25 метров от заборов учреждений до парковок и магистральных дорог, наличие двух пожарных подъездов по 6 метров и т.д.);

- предусмотрены объекты инженерной инфраструктуры (ТП, РТП, КНС, ЛОС, котельные и т.д.).

Такой эскиз под силу сделать только профессионалам.

Третий этап работы - это заключение самого договора КРТ. После утверждения концепции на градостроительном совете КГП ЛО, инициатор заключения Договора КРТ, готовит и согласовывает текст договора и приложений к нему. В приложениях прописываются требования к проекту по  комплексному освоению территории, применительно к конкретной осваиваемой территории. На этом этапе важно проконсультироваться с гепланистами - как лучше прописать требования и фактические градостроительные нормативы в договоре.

Примерный состав Договора КРТ, который предлагает Администрация Ленинградской области застройщикам, показан ниже:

__________________________________________

Договор  № 001 от 01.01.2025 г.

о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя земельного участка

(пример структуры договора КРТ)

Администрация Тарасовского сельского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области, именуемая в дальнейшем Администрация, в лице главы администрации Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава поселения и Положения об администрации поселения, с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «СЗ "Строительный комплекс Северо-Запада"», именуемое в дальнейшем Правообладатель, в лице генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава,

вместе именуемые Стороны, а по-отдельности Сторона, заключили настоящий договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя земельного участка с к.н.  47:00:0000000:0000  о нижеследующем:

 ПРЕАМБУЛА ДОГОВОРА

1. ПРЕДМЕТ И ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

3. ОСНОВНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

3.1. ПРАВООБЛАДАТЕЛЬ ОБЯЗУЕТСЯ

3.2. АДМИНИСТРАЦИЯ ОБЯЗУЕТСЯ

4. ПОРЯДОК ИСПОЛНЕНИЯ ОСНОВНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ СТОРОН

5. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8. ИНФОРМАЦИОННОЕ ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ СТОРОН

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

10. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

11. ПРИЛОЖЕНИЯ К ДОГОВОРУ:

ПРИЛОЖЕНИЕ №1 Схема границ территории комплексного развития;

ПРИЛОЖЕНИЕ №2 Форма отчетности застройщика по реализации мероприятий, предусмотренных договором;

ПРИЛОЖЕНИЕ №3 Ограничения комплексного развития территории жилой застройки;

ПРИЛОЖЕНИЕ №4 Требования к комплексному развитию территории жилой застройки;

ПРИЛОЖЕНИЕ №5 Распределение обязательств правообладателя и администрации по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории;

ПРИЛОЖЕНИЕ №6 Форма графика реализации этапов и мероприятий комплексном развитии территории;

ПРИЛОЖЕНИЕ №7 Перечень и условия передачи застройщиком объектов капитального строительства, строительство которых осуществлялось за счет средств застройщика, помещений в таких объектах в государственную/муниципальную собственность.

__________________________________________

Договор КРТ вот в таком составе предлагают подписать инвесторам-застройщикам в Ленинградской области. В СПб состав договора немного другой.

Четвертый этап работы - это выполнение и утверждение ППТиПМТ 

После заключения Договора КРТ, инициатор проекта выпускает РЕШЕНИЕ о подготовке ППТиПМТ по территории освоения. Это является основанием для разработки ППТиПМТ площадного объекта. Пример решения показан ниже:

___________________________________________________________________________

РЕШЕНИЕ №001 от 01.01.20225

о подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории «Заливные луга»,
расположенной по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский
муниципальный район, Тарасовское МО, деревня Малые Заимки, кадастровый квартал 47:00:0000000.

Если в рамках реализации проекта комплексного освоение территории, необходимо обустроить улично-дорожную сеть  для доступа на территорию проектирования, то Распоряжение  на разработку ППТиПМТ  линейного объекта издает Администрация МР (если это дороги 4 - 5 категории), а проверяет  и утверждает такое ППТиПМТ  линейного объекта Администрация муниципального района.

Если требуется выполнить ППТиПМТ Линейного объекта для УДС категории 1 - 3, то этот вопрос решается на уровне  Ленобласти.

Пятый этап работы - разработка проектной документации, стадии  ПРОЕКТ. Проектирование инженерных сетей и улично-дорожной сети, получение ТУ на подключение к головным источникам теплоснабжения, водоснабжения, канализования. Экспертиза проектных решений.

Шестой этап работы - строительство и ввод в эксплуатацию ОКС.

Ниже приводится статья №68 Градостроительного комплекса РФ о порядке заключения и исполнения Договора о комплексном развитии территории.

ГрК РФ Статья 68. Договор о комплексном развитии территории.

(введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

(по состоянию на июль 2025 года)

1. Договор о комплексном развитии территории (далее в настоящей статье также - договор) заключается в целях реализации решения о комплексном развитии территории с победителем торгов, проведенных в соответствии со статьей 69 настоящего Кодекса, либо с иным участником торгов, определяемым в соответствии с указанной статьей, либо с правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимости в соответствии с пунктом 4 части 7 статьи 66 и со статьей 70 настоящего Кодекса.

2. Договор о комплексном развитии территории может быть заключен в отношении всей территории, предусмотренной решением о комплексном развитии территории, ее части либо отдельного этапа реализации решения о комплексном развитии территории. В отношении территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, может быть заключен один или несколько договоров, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному развитию территории в соответствии с настоящим Кодексом.

3. Договором о комплексном развитии территории предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства.

4. В договор о комплексном развитии территории включаются:

1) сведения о местоположении, площади и границах территории комплексного развития;

2) перечень расположенных в границах такой территории объектов капитального строительства, линейных объектов, подлежащих сносу, перечень объектов капитального строительства, линейных объектов, подлежащих строительству, реконструкции, и (или) сведения о видах, назначении планируемых для размещения объектов капитального строительства с указанием предельной (максимальной и (или) минимальной) общей площади таких объектов;

2.1) перечень объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов, необходимых для функционирования объектов капитального строительства и обеспечения жизнедеятельности человека, и (или) сведения о видах и назначении таких объектов;

3) соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих строительству или реконструкции в соответствии с договором, а также условие о размещении на первых этажах указанных домов нежилых помещений;

4) перечень выполняемых лицом, заключившим договор, видов работ по благоустройству территории, срок их выполнения;

5) обязательство лица, заключившего договор, уполномоченных исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления по подготовке и представлению на утверждение исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления в определенный договором срок документации по планировке территории комплексного развития в части, составляющей предмет договора, за исключением случая, предусмотренного частью 10 статьи 66 настоящего Кодекса;

6) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии, строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности человека объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, предусмотренной данной документацией очередностью планируемого развития территории, а также в соответствии с этапами реализации решения о комплексном развитии территории в отношении двух и более несмежных территорий или их частей в случае заключения договора в отношении несмежных территорий или их частей;

6.1) обязательство лица, заключившего договор о комплексном развитии территории, обеспечить благоустройство территории, подлежащей комплексному развитию;

7) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления утвердить документацию по планировке территории, подлежащей комплексному развитию, срок его исполнения;

8) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления принять решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с земельным законодательством;

9) обязательство лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, или исполнительного органа государственной власти либо органа местного самоуправления обеспечить заключение договоров, предусматривающих переход прав на жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, в соответствии со статьей 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации;

10) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор, обязательства, предусмотренного пунктом 5 настоящей части, предоставить указанному лицу в соответствии с земельным законодательством в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не обременены правами третьих лиц, в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, а также в соответствующих случаях обязательство выдать разрешения на использование земель и земельных участков, градостроительные планы земельных участков и разрешения на строительство, сроки выполнения указанных обязательств;

11) льготы (при наличии) и меры государственной поддержки (при наличии), которые предоставляются лицу, заключившему договор, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами;

12) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора;

13) срок действия договора, который не может превышать предельный срок реализации решения о комплексном развитии территории, предусмотренный таким решением;

14) порядок внесения изменений в договор.

5. В договоре наряду с указанными в части 4 настоящей статьи условиями могут быть предусмотрены иные условия, в том числе:

1) обязательства лица, заключившего договор, безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор, помещения в таких объектах, а также перечень таких объектов (помещений в них) и условия их передачи;

2) обязательства лица, заключившего договор, подать в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на объекты недвижимости, предусмотренные пунктом 1 настоящей части. В таком случае осуществление государственной регистрации права собственности лица, заключившего договор, на указанные объекты недвижимости не осуществляется, заявление о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности подается без доверенности;

3) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор.

6. Договором о комплексном развитии территории жилой застройки в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации предусматриваются:

1) обязательство лица, заключившего договор, создать или приобрести жилые помещения для их предоставления гражданам взамен жилых помещений, освобождаемых ими в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации;

2) обязательство лица, заключившего договор, уплатить или предоставить исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления денежные средства для выплаты гражданам возмещения за жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, за изымаемые для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости, максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

7. Договором о комплексном развитии территории могут быть предусмотрены обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить строительство и (или) реконструкцию, в том числе за границами территории комплексного развития или части такой территории, являющейся предметом договора, объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации решения о комплексном развитии территории, срок выполнения указанной обязанности, а также осуществление мероприятий, необходимых для подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

8. Право собственности на объекты капитального строительства, линейные объекты, созданные лицом, заключившим договор о комплексном развитии территории, в соответствии с таким договором за свой счет, возникает у такого лица, за исключением объектов, подлежащих передаче или приобретению в соответствии с договором в государственную или муниципальную собственность, в том числе объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур. Условия передачи или приобретения таких объектов капитального строительства, линейных объектов в государственную или муниципальную собственность, в том числе порядок их использования (эксплуатации), технического обслуживания лицом, заключившим договор и создавшим указанные объекты, определяются договором. Допускается включение в договор о комплексном развитии территории условия об использовании (эксплуатации), о техническом обслуживании объектов, предусмотренных настоящей частью, лицом, заключившим договор и создавшим такие объекты, в пределах срока договора.

9. Лицо, заключившее договор, не вправе уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей комплексного развития территории.

10. Лицо, заключившее договор, не вправе передавать свои права и обязанности, предусмотренные договором, иному лицу.

11. Лицо, заключившее договор, вправе привлечь к его исполнению иное лицо (лиц) с возложением на него обязательств по выполнению определенного вида или отдельных этапов работ либо по финансированию затрат, связанных с исполнением договора. За действия (бездействие) привлеченного им лица (лиц) заключившее договор лицо отвечает как за свои собственные действия (бездействие).

12. Лицо, заключившее договор, вправе передать предоставленный ему для целей комплексного развития территории земельный участок или его часть в субаренду привлеченному к исполнению договора в соответствии с частью 11 настоящей статьи лицу или лицам без согласия арендодателя такого земельного участка на срок, не превышающий срок его аренды.

13. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 5, 6 и 9 части 4, пунктом 1 части 5, частью 6 настоящей статьи, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. При этом право аренды земельного участка, предоставленного для целей комплексного развития территории, подлежит досрочному прекращению путем одностороннего отказа от договора аренды такого земельного участка.

14. Лицо, заключившее договор, вправе в одностороннем порядке отказаться от его исполнения в случае отказа или уклонения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления от исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 7, 8, 10 и 11 части 4 и частью 7 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором.

15. Лицо, заключившее договор, вправе потребовать возмещения ему убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления их обязанностей по договору.

16. Отказ лица, заключившего договор, от его исполнения влечет прекращение права аренды земельного участка, предоставленного ему для целей комплексного развития территории, а также прекращение субаренды земельного участка в случае предоставления его или его части в субаренду в соответствии с частью 12 настоящей статьи.

17. Допускается внесение изменений в договор о комплексном развитии территории, заключенный в соответствии с пунктом 4 части 7 статьи 66, статьями 69 и 71 настоящего Кодекса, в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 67 настоящего Кодекса, после внесения соответствующих изменений в решение о комплексном развитии территории. Внесение изменений в договор, заключенный в соответствии со статьей 70 настоящего Кодекса, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.