RussianКак построить многоквартирный дом на ИЖС?
В последнее время специалисты компании «Питер Девелопмент» отмечают интерес владельцев небольших земельных участков (15 - 20 соток) к строительству небольших домов на 4 – 12 квартир (это как малоэтажные дома 2 – 3 этажа имеющих парадную, так и таун-хаусы).
Вопрос строительства многоквартирных домов на частных землях имеющих статус ИЖС обычно возникает в двух случаях:
1. - собственник хочет построить многоквартирный дом и квартиры продать (что обычно и бывало до кризиса), иногда таким образом хотят окупить затраты на строительство своей квартиры.
2. - собираются несколько человек, которые вскладчину строят небольшой многоквартирный дом, с целью сэкономить деньги на приобретении жилья. Такой вариант стал встречаться в настоящее (кризисное) время, и некоторые фирмы даже стали предлагать готовые решения (к примеру, 8- квартирный 2-х этажный дом).
В отличии от ДНП, где собственник земли может строить всё что угодно (правда прописки не будет, если он только через суд не докажет, что это его единственное жильё), при строительстве на землях ИЖС необходимо соблюдать ряд формальностей. Если их не соблюдать, то дом не удастся сдать (под дачную амнистию многоквартирные дома не попадают), и единственный способ – устроить коммуналку и продавать квартиры в таком доме как часть (долю) в общем доме. Выделить в таком случае каждую отдельную квартиру как самостоятельный объект недвижимости скорее всего не получится.
Какие формальности надо соблюсти застройщику в этом случае?
В части соблюдения градостроительного регламента - в последнее время в Санкт-Птербурге приняты ряд законодательных актов (ПЗЗ, Закон об охране культурного наследия и ряд других законов). В Ленинградской области тоже активно происходит разработка градостроительной документации (зонирование МО и генпланирование поселений). Как результат - теперь земельный участок, на котором вы хотите построить многоквартирный жилой дом скорее всего будет относиться к категории земель поселений со статусом ТЖ1 или ТЖ2 (подробнее вам необходимо ознакомиться с картами зонирования ПЗЗ). В этом случае многоквартирные дома жёстко ограничены высотностью (обычно не выше 10- 15 метров) и размещение многоквартирных домов обычно является условно-разрешённым видом использования земельного участка - это требует дополнительных согласований. В Санкт-Петербурге для этого надо обращаться в специальную комииссию ( о комиссии подробнее смотрите здесь), в ЛО пока достаточно договориться с главой района или МО. В противном случае легализовать постройку не удастся.
В части проекта – согласовать с районным архитектором проект, учесть при этом высотный регламент, инсоляцию, имеющиеся санитарно-защитные зоны и инженерные сети (это всё выявляется по ходу разработки проекта и лучше выявлять подобные обременения ещё до покупки участка).
В части инженерных сетей – в любом случае будут нужны лимиты по э/э (ориентировочно 30 – 60 кВт в зависимости от потребностей при цене выкупа лимитов 25 – 35 тыс. руб/кВт ), газ (если нет централизованного отопления и горячего водоснабжения), вода (если нет скважины), должны быть решены вопросы сточных вод (локальная или центральная канализация).
В части сдачи дома - после завершения строительства такой дом надо сдать государственной приёмочной комиссии. Хотя дом и частный, но для подключения к сетям будут требовать акт приёмки (фактически это подтверждение выполнения всех технических требований, что важно для инженерных сетей).
В части продаж на этапе строительства – желательно по 214 ФЗ. Порядок действий прописан в законе. В некоторых случаях вам больше подойдёт вариант создания ЖСК, который позволяет уйти от многих ограничений 214 ФЗ.
Соблюдение перечисленных формальностей позволит будущим владельцам квартир в многоквартирном доме на участке ИЖС пользоваться всеми благами и правами при проживании в квартире, продавать свою собственность как полноценный объект недвижимости и не испытывать проблем при подключении к инженерным сетям Санкт-Петербурга или населённого пункта ЛО.
Эксплуатация такого дома кстати – полностью на ТСЖ. Дом остаётся частным.
На нашем сайте, зайдя в раздел "законодательство", Вы можете получить исчерпывающую информацию о нормативно-правовых актах, регламентирующих построку многоквартирных домов на ИЖС. Если у вас появились вопросы, или вам некогда самим заниматься получением всех документов, вы можете обратиться к нам , заполнив форму обратной связи, или позвонив в наш офис.
По данным отдела покупки-продажи земельных участков компании "Питер Девелопмент"
Но начинать вам надо с выяснения градостроительной ситуации в вашем поселении.
Надо сходить к районному архитектору и выяснить, к какой градостроительной зоне относится ваш участок по градостроительному регламенту вашего поселения (если он уже есть) (обычно ТЖ1, ТЖ1_1, ТЖ1_2, ТЖ2 и т.п.)
В каждой зоне есть основные виды использования (ОВРИ) и условно-разрешенные (УРВИ). Если многоквартирный дом попадет в основные виды использования - все нормально идете и делаете проект дома. Если в УРВИ - то сначало на комиссию при районе на разрешение строительства УРВИ. Если дали добро - идёте и делаете проект и далее к районному архитектору на согласование.
Если многоквартиных домов нет в ОРВИ и УРВИ то надо уточнить - а есть сам регламент поселения - если ещё нет? Если ещё разрабатывается и не утвержден (что довольно часто) - бегом к разработчику и просите на вашем участке сделать зону, предусматривающую многоквартирные дома. Если уже все утвердили и поздняк метаться - надо изменять зону - это мучительно долго и дорого (это подсилу только профессионалам типа нас). Процедура достаточно сложная.
Собственно вот.
Ещё могу посоветовать посмотреть вариант сблокированных домов (типа таунхаусов) - они обычно разрешены на землях зон ТЖ1 - ТЖ2 и являются альтернативой (причем хорошей) многоквартиным домам обычного (лестничного) типа.
при наличии утвержденного генплана поселения, согласно которому не предусмотрено размещение многоквартирных домов,
законных оснований для строительства многоквартирного дома нет.
Подскажите, кто выдает разрешенеи на строительство индивидуального жилого дома на ИЖС?
1. Копию свидетельства о регистрации права собственности на участок (лучше нотариально заверенную );
2. Копию градостроительного плана земельного участка полученную в КГА (нотариально заверенную);
3. Нотариальную доверенность на представление интересов собственника при получении разрешения на строительство, если поручите исполнгителям это сделать за вас;
Если участок очень далеко от Санкт-Петербурга, вам легче самому сделать эти работы. Дешевле получится.
В ДП опубликовали список из 160 домов, постренных по такой схеме. Чиновники негодуют, но сделать ничего не могут.
вот статья: http://www.dp.ru/a/2012/02/09/Opublikovan_spisok_jelitni/
Занятно читать, администрация типа не вкурсе... но в целом все правильно написано, проблем две:
1. Невозможность зарегестрировать квартиру
2. Проблемы с сетями , т.к. в ИЖС обычно нет можностей для подключения многоквартирных домов - весь картал "проседает" из за таких потсроек...
1. Градостроительный режим на вашем участке (высотность, плотность застройки и т.д.)
2. По ситуации п.1 нами предлагается проект (рабочий проект с согласованиями). цена зависит от площади дома и последующего юр. статуса.
3. Сдача дома зввисит от его будущего юридического статуса - если это просто индивидуальный дом то его можно будет сдать (квартиры не выделяются в отдельные объекты недвижимости).Если вы хотите построить многоквартирный дом и сдать его как многоквартирный, то возможность этого будет зависить от градостроительного режима на ЗУ (П.1).
1. Т1Ж2-2, высотность до 15 м., площадь под застройку практически весь участок (-3м от границы), рассмотрю возможность сотрудничества с Вами начиная с проекта, предполагаемый дом 21*23м мансарда.
Более детальную информацию готов обсудить после понимания порядка цен:
- На проект: стадия П, Р, И.
- На сдачу дома, сдать его как многоквартирный.
В зоне Т1Ж2-2 можно строить только одноквартирные дома (согласно ПЗЗ) Поэтому МВК не примет у вас многокартирный жилой дом(юридически).
Физически построить можно (обычно строят как таунхаусы - типа семья у меня большая....)
Рабочее проектирование и согласование проекта по столь малым объектам всегда рассчитывается индивидуально. Но цена сильно зависит от объема согласований.Продать сможете!
А вот сдать в установленном порядке дом МВК и получить право собственности на квартиры, как индивидуальные объекты недвижимости, это будет сложно - это лотерея - удастся Вам договориться с чиновниками или нет...
Хотя в нашей стране всё возможно - будет очередная дачная амнистия...и всё узаконят...
Но лично нам, хочется предупредить Вас о возможных проблемах...
Сегодня КГА проводит семинар о практике строительства многоквартирных домов на ИЖС.
Кто там был - расскажите о чем говорилось?
Позиция КГА – строить нельзя – надо приводить режим зоны (поПЗЗ) в соответствие с желанием строитьмногоквартирный дом, а сделать это частнику практически не реально…
Кроме этого получить градплан на участок 10 – 15 соток для многоквартирного дома сейчас почтинереально, т.к. не получится соблюсти градостроительные нормативы:
Кроме того, сети не могут обеспечить потребности такогодома, что мешает получить официальное разрешение на ввод дома в эксплуатацию…
В целом у чиновников чешутся руки признать такой самостройнезаконным (это можно сделать через суд даже после ввода дома в эксплуатацию,если это получилось у владельца…) и снести для начала хоть один такой дом , ночиновники не хотят получить негативной реакции общества… поэтому ПОКА такиедома не трогают, что будет дальше не понятно…
и раньше такие дома старались запретить строить.
К примеру, многоквартирный дом построенный в ШО у среднего озера так и не могут сдать, хотя квартиры продали, т.к. город отказывается его принимать, но и распоряжения сносить тоже не дает... это длится уже много лет.
Возможно будет предпринята "публичная порка" по сносу 1 - 2 домов для устрашения остальных. В целом чиновники понимают что это незаконно, но политической воли снести эти дома у них сейчас нет.
В целом текст статьи в общем актуальный.
А вы стройте в ЛО, и не заморачивайтесь на Санкт-Петербург. Есть очень много прекрасных ЗУ в Ломоносовском, Всеволожском, Выборгском районах ЛО.
В ЛО правила мягче и до 3-х этажей все согласования на уровне МО !
А в Санкт-Петербурге власти сами незнают, что хотят от застройщиков.
Круглый стол: «Полузаконное жилье»
Тематика. Строительство многоквартирных домов на землях ИЖС. «Теневые» девелоперы строят недорого и предлагают выгодные условия, умалчивая о рисках.
Эта проблема важна не только для города – в области тоже возникают похожие ситуации, и практика также неоднозначна.
В мероприятии примут участие руководители «профильных» Комитетов администрации СПб:
Алексей Шахматов,
главный специалист Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области;
Владимир Демин,
заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области;
Юлия Киселева,
председатель Комитета по градостроительству и архитектуре;
Валерий Калугин,
председатель Комитета по Земельным ресурсам и землеустройству;
Александр Орт,
начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы;
и т.д.
их сайт www.nsp.ru
Если планируете построить дом не выше 3-х этажей, то тогда все вопросы в ЛО отданы на откуп Муниципалитетам (МО). Идите в строительный отдел МО и договаривайтесь с ними.
Важные моменты:
1 - наличие инженерных сетей и мощностей вблизи участка
2 - дороги (в т.ч. и для проезда строительной техники)
3- интересы соседей лучше не нарушать (затенение соседей, места парковки, баланс территорий и т.д.)
4 - наличие генплана поселка и ПЗЗ поселка (МО) может ограничить ваши возможности, если в зоне расположения вашего ЗУ не предусмотрены многоквартирные дома.
Если власти в целом смотрят благосклонно к вашей затеи, тогда у Вас есть все шансы построить многоквартирный дом и зарегестрировать квартиры. Мы можем выполнить для Вас рабочий проект (стадии АР, КР, сети). Обращайтесь.
посмотреть ПЗЗ или генплан поселения - последний должен быть - что там написано?)
Если участок ТОЛЬКО для размещения индивидуальных односемейных домов, ваш дом - это действительно самострой.
Раньше удавалось зарегестрировать такие дома через суд.
это долго и дорого.
Кто может подсказать - как быть в такой ситуации? Дом в Петродворцовом районе СПб.
Уже начинают сносить такие дома на ИЖС.
Смотрите по ссылке:
http://www.realty.newsru.com/article/05dec2011/vysotki_sotki
Вот короткая перепечакта:
Строительство многоквартирных домов (в том числе, таунхаусов) является незаконным на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное и дачное строительство, заявил начальник отдела законодательства в сфере недвижимости Минэкономразвития Александр Окунев.
По его словам, в настоящее время министерство разбирается в конфликте, возникшем в ДНТ "Березка" (Первомайский район Ростова-на-Дону). Там некий Ф.Т. Акопян возводит 5-этажный многоквартирный дом на земле для дачного строительства, передает БН.ru.
"Мы однозначно выступили против возможности узаконить постройку, соответствующее письмо Минэкономразвития подготовлено и в ближайшее время будет опубликовано в правовых базах данных", - сказал чиновник.
Напомним, в прошлом году громкий скандал разгорелся в подмосковном садовом товариществе "Гавриково-1", где вместо овощей и фруктов на грядках "выросли" многоквартирные пятиэтажки, жилье в которых идет на продажу. Этим летом свое возмущение высказали жители поселка Удельная Раменского района. Без согласования с местной администрацией здесь появился дом на 40 квартир, и рядом началось строительство и другого.
Но вот дом Невского Синдиката вроде сносят.
Вот статья:
Суд постановил снести жилой комплекс «Невского синдиката»
Сегодня Тринадцатый арбитражный апелляционный суд признал здание по адресу: Межозерная улица, 16А многоквартирным жилым домом и, соответственно, самовольной постройкой, так как здание строится на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Об этом сообщила Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
По информации Госстройнадзора, теперь, когда решение суда вступило в силу, застройщик должен будет в течение месяца снести жилой комплекс.
Речь идет о жилом комплексе клубного типа «Приозерная усадьба», построенном за последние два года компанией «Невский синдикат». Инвестор реализовал проект на месте двухэтажного деревянного дома с мезонином на углу Межозерной и Елизаветинской улиц. Здание было снесено в начале 2011 года.
В новом комплексе «Невский синдикат» продавал 15 квартир класса premium «в соответствии со стандартами современного элитного жилищного строительства».
Недавно в наш офис заходил предприниматель с Украины. Зашел разговор про строительство многоквартирных домов на ИЖС и прояснились интересные факты.
Оказывается, такой метод строительства давно практикуется в Украине. Украинские законы более либеральны и позволяют вести строительство на ИЖС даже физическим лицам, а потом свободно продавать доли (квартиры) в построенном доме. Такая практика широко известна в Киеве.Со слов пришедшего, ожидается послабление законов и дальше, что позволит строить ещё менее затратно.
Кроме того, личный опыт предпринимателя говорит о поддержке такого вида строительства муниципальными властями, которые обеспечивают новый объект инженерными сетями (что звучит несколько странно, учитывая объём потребления многоквартирного дома).
Возможно, разница в подходах заключается в менталитете жителей юга (Киев) и севера (Питер), вернее в «общественном договоре», когда жители в домах на ИЖС не возражают против строительства многоквартирных многоэтажек на соседних участках. Похожая ситуация на российском юге (Сочи, Анапа, Геленджик, Дивноморск), где строят многоэтажные гостиницы. В Петербурге пока жители обычно против таких новостроек.
Будет интересно посмотреть, как будет развиваться эта ситуация на Украине. Если среди читателей этой статьи есть украинцы – выскажите пожалуйста вашу точку зрения по этому вопросу.
Спасибо Николай, интересный материал.
В ЛО сейчас работают крупные застройщики которые пришли туда из С-Пб пару лет назад. Малышам, как вы их называете, там сложно.
Вчера Санкт-Петербургским городским судом вынесено решение по делу о сносе многоквартирного жилого дома, возведенного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Госстройнадзор выступил в деле третьим лицом.
Согласно принятому решению Дарья Андреевна Горбач будет обязана за свой счет осуществить снос принадлежащего ей здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Старо-Паново, Земская улица, 64, площадью более 1500 кв. м.
В настоящее время дом находится в финальной стадии строительства. Информацией о дольщиках Служба не располагает.
Как юрист занимающийся легализацией проектов многоквартирных домов на ИЖС могу сказать что дуплексы (коттеджи на две семьи) можно легально согласовать построить и ввести в эксплуатацию.
Если это многоквартирный дом то есть три способа легализации таких объектов:
1- сдать как нежилое и потом менять функционал.
2- сдать как жилое через МВК но тогда квартиры будут долями в общем имуществе и милицейский адрес будут один.
3- сдать как жилое через суд добиться легализации здания. В этом сулчае у каждой квартиры свой кадастр и у каждой секции таунхаусов свой милицейский адрес.
Оба дома занимают земельные участки по 1200 кв. м, принадлежащие «Стройтехнологии». Строительство домов шло в отсутствие разрешения на строительство. Соответственно, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов тоже нет. Разбирая дело, суд признал спорные объекты самовольной постройкой.
Однако по заключению специалиста ООО «Центр судебной экспертизы» эти дома соответствуют строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим требованиям, требованиям пожарной безопасности и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Поэтому суд решил узаконить дома, сославшись на положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ и Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).
Остается добавить, что ответчик — администрация муниципального образования «Заневское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленобласти — изначально признавала требования застройщика-истца.
Александр Шестаков