В рыночной экономике, "служба заказчика" выполняет целый комплекс работ по реализации инвестиционного проекта. В зависимости от принятой схемы работы, состав работ меняется. В девелоперской компании, служба заказчика обычно выполняет функции ФИ-девелопера.

Служба заказчика может функционировать в различных условиях, в зависимости от принятой схемы реализации инвестиционного проекта. В зависимости от выбранногй схемы разделения обязанностей между участниками инвестиционного проекта,  могут быть реализованы следующие базовые схемы:

• - строительство хозяйственным методом;
• - строительство с привлечением генерального строительного подрядчика на условиях:
  • - привлечением генерального строительного подрядчика на условиях  EPC¹;
  • - привлечением генерального строительного подрядчика  на условиях  EPCM²;
• - реализация инвестпроекта с привлечением ФИ-девелопера³;
• -  реализация инвестпроекта с привлечением концессионного девелопера (по схеме BOT⁴ или BTO⁵);

Кроме перечисленных базовых схем, возможы различные комбинации договорных отношений и прав собственности на готовый объект. К примеру компания может хозяйственным методом строить объект на продажу - тогда это уже спекулятивный девелопмент и т.п.

Но в целом, если не затрагивать функции эксплуатации созданного объекта недвижимости, основные функции службы заказчика на этапах реализации инвестиционных проектов показаны в таб. №1.

табл. №1

 

Зарубежные компании приходя в Россию используют более привычный  термин - ФИ-девелопмент.   Спрос на услуги ФИ-девелопмента в основном формируется со стороны зарубежных компаний, для которых строительство является непрофильным бизнесом (это торговые, промышленные, транспортные компании).

ФИ-девелопмент (FEE-development), стоимость которого базируется на принципе «затраты плюс вознаграждение» (cost plus fee). В этой модели Девелопер не берет на себя финансовых рисков и не участвует в финансировании проекта, а работает, по сути дела, на фиксированном гонораре. Фи-девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с Инвестором. При реализации этой модели, в зависимости от целей  Инвестора, ФИ-девелопер может быть нанят для выполнения следующих работ:

• - предложить наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка Инвестора или здания (best-use⁶  -анализ);
• - построить «под ключ» утвержденный объект и передать его Инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации;
• - возможен вариант, что Фи-девелопер предоставляет услуги по коммерческой реализации объекта на  условиях агента;

При этом Фи-девелопер никогда не участвует в проекте своими деньгами. В данном случае он проводит все работы, в том числе разработку бизнес-плана, проектирование, необходимые согласования, строительство и привлечение клиентов исключительно на средства Инвестора.

В зависимости от ситуации, ФИ-девелоперу могут поручить как отдельные элементы инвестиционного проекта, так и весь проект целиком на различных условиях:

• - выполнение всего комплекса работ по реализации проекта (согласно таблице №1);
• - выполнение функций службы заказчика-застройщика (согласно таблице №1 п. №№5-15);
• - выполненеи функций строительного инжиниринга ( согласно таблице №1 п. №№9-14); 
• - другие случаи  привлечения ФИ-девелопера;

На все необходимые работы ФИ-девелопер привлекает специалистов или специализированных подрядчиков, но ответственность за реализацию проекта лежит на ФИ-девелопере в полном объеме. В случае невыполнения обязательств по проекту ФИ-девелопер отвечает объемом своего вознаграждения.

В случае, если ФИ-девелоперу поручают и весь комплекс работ и администрирование при реализации инвестиционного проекта, то схема его работы показана на рисунке №1.

Рис.№1

ПРОЕКТИРОВЩИК - юридическое лицо выполняющее все разделы архитектурного  проекта (согласно Постановлению Правительства РФ №87), и имеющее допуск СРО для выполнения  функций Генерального проектировщика.

ПОСТАВЩИКИ - юридические лица осуществляющие поставку материалов и оборудования для реализации инвестиционного проекта ФИ-девелопера.

ПОДРЯДЧИКИ - юридические лица выполняющие функции подрядчиков по проведению строительно - монтажных работ.

СТРАХОВЩИК - юридическое лицо (страховая компания), имеющее лицензию на осуществление страховой деятельности в сфере строительства, принимающее на себя по договору страхования за определённое вознаграждение (страховая премия) обязательство возместить страхователю или другому лицу, в пользу которого заключено страхование, убытки, возникшие в результате наступления страховых случаев, обусловленных в договоре.

ТЕХНОЛОГ - юридическое лицо, обладающее необходимыми навыками и лицензиями, необходимыми для осуществеления монтажных и пуско-наладочных работ оборудования, установленного на реализуемом ФИ-девелопером объекте. Технолог может быть разработчиком раздела "Технологические решения" при проектировании объекта (согласно  Постановлению Правительства РФ №87). 

ЛИЦЕНЗИАР -  одна из сторон лицензионного соглашения, предоставляющая другой стороне — лицензиату (обычно фи-девелоперу) — право на использование объекта лицензии (изобретения, технологии, технического опыта и прочих форм промышленной собственности).

НАДЗОР - функции надзора за качеством и сроками исполнения работ ФИ-девелопер может оставить за собой, а может поручить специализированной фирме, занимающейся только техническим надзором (смотрите табл. №1).

1 - ЕРС — английская аббревиатура (engineering, procurement, construction — инжиниринг, поставки, строительство), под которой понимается договор на строительство «под ключ» с фиксированной (паушальной) ценой («lump sum»). EPC-подрядчик — это генеральный подрядчик, выполняющий за твердую цену основной объем работ инвестиционно-строительного проекта и принимающий на себя все риски его осуществления с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств), по которым он несет финансовую ответственность перед Заказчиком. ЕРС-контракт предполагает, что основной объем работы ЕРС-подрядчик выполняет собственными силами, поэтому не предусматривается специальное вознаграждение за организацию и управление работами привлекаемых контрагентов нижнего уровня

2 - EPCM — английская аббревиатура (engineering, procurement, construction management — инжиниринг, поставки, строительство, комплексное управление строительством). Предмет договора, так же как и в случае с ЕРС — проектирование, оборудование, строительство и передача заказчику полностью готового объекта «под ключ». ЕРСМ-подрядчик является генеральным подрядчиком, т.е. договоры с субподрядчиками заключает от своего имени.  ЕРСМ-подрядчик — это генеральный подрядчик, полностью выполняющий инвестиционный проект и принимающий на себя риски по управлению проектом с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств). ЕРСМ-контракт предусматривает и общую стоимость проекта с учетом вознаграждения ЕРСМ-подрядчика, и фиксированный срок сдачи объекта в эксплуатацию, достижение основных технических параметров объекта. Способ (подход) ЕРСМ позволяет управлять именно проектом, а не конкретными работами. Специфические работы выполняют профессионалы. Задача ЕРСМ — оценивать потребные свойства (возможности, профессионализм, ресурсы и пр.) выбираемых подрядчиков/поставщиков, распределять правильно между ними работы и зоны ответственности. Далее — координировать их действия, решать спорные вопросы, планировать общую схему проекта, менять планы в случае критических изменений с минимальными последствиями и далее со всеми остановками.

3 -  Фи-девелопмент (русского аналога пока нет) или девелопмент, стоимость которого базируется на принципе «затраты плюс вознаграждение» (cost plus fee). В этой модели Девелопер не берет на себя финансовых рисков и не участвует в финансировании проекта, а работает, по сути дела, на фиксированном гонораре. Фи-девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с Инвестором. При реализации этой модели Инвестор нанимает Фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его Инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации. Возможен вариант, что Фи-девелопер предоставляет услуги по коммерческой реализации объекта на тех же условиях. При этом Фи-девелопер никогда не участвует в проекте своими деньгами. В данном случае он проводит все работы, в том числе разработку бизнес-плана, проектирование, необходимые согласования, строительство и привлечение клиентов исключительно на средства Инвестора. На все необходимые работы он привлекает специалистов или специализированных подрядчиков, но ответственность за реализацию проекта лежит на Фи-девелопере в полном объеме. В случае невыполнения обязательств по проекту Фи-девелопер отвечает объемом своего вознаграждения.

4 -  BOT (Build — Operate — Transfer), т.е. "строй — эксплуатируй — передай".

5 - BTO (Build — Transfer — Operate), т.е. «строй — передай — эксплуатируй» и аналогичные им. В соответствии со схемами ВОТ и ВТО Девелопер строит, вводит в эксплуатацию и эксплуатирует объект недвижимости в целях возвращения инвестиций и получения прибыли в течение установленного договором срока.

6 - best-use (наилучшее использование) - маркетинговое исследование, выявляющее оптимальный вариант использования земельного участка или существующего объекта недвижимости с точки зрения максимизации стоимости объекта во времени. При этом  рассматриваются  несколько альтернативных вариантов использования и выбирается оптимальный вариант. При  анализе  best-use  учитываются градостроительные, рыночные, экономические факторы, делается  SWOT-анализ.

Коллектив компании "Питер Девелопмент" выражает благодарность Малахову В. И. за материалы статьи  "Контрактные модели реализации инвестиционно-строительных проектов"  частично использованные на нашем сайте. Сайт www.cfin.ru.

На нашем сайте, зайдя в раздел "законодательство", Вы можете получить исчерпывающую информацию о нормативной базе инвестиционного процесса в Санкт-Петербурге. Если у вас появились вопросы, или вам необходимы услуги службы заказчика, вы можете обратиться к нам , заполнив форму обратной связи, или позвонив в наш офис.

Материал подготовлен коллективом компании "Питер Девелопмент". При перепечатке ссылка обязательна.