В последние годы сельскохозяйственная земля активно вовлекается в коммерческий оборот. Наиболее часто её используют для размещения коттеджных поселков, число которых за последние 5 лет выросло с ~ 10 до ~ 170 посёлков.

посвящается инвесторам
рискнувшим создать посёлок

На рынке действует много инвесторов: от владельцев земельных участков (собственников), развивающих один проект и до специализированных инвестиционно-строительных компаний, ведущих разработку десятков проектов.

Наша статья наиболее интересна именно индивидуальным инвесторам, которые впервые реализуют такой проект и сталкиваются с большим количеством проблем. Имея опыт подготовки инвестиционных проектов коттеджных посёлков, в этой статье мы хотим отразить все основные этапы подготовки инвестиционного проекта коттеджного посёлка (или садоводства).

В зависимости от целей преследуемых инвестором, подготовка инвестиционного проекта коттеджного посёлка обычно включает в себя ряд этапов, показанных в таблице №1.

Табл. 1

Каждый этап работ увеличивает стоимость земли, но и требует затрат времени и денег. Кроме этого в зависимости от предполагаемого результата, порядок и объём работ может несколько меняться, от указанного в таблице №1. В настоящей статье мы хотим подробнее рассмотреть все основные этапы инвестиционного проекта.

Широкий оборот земли стал возможен после выделения фермерских паёв. Получив земельные наделы в собственность, новые землевладельцы оказались в сложной финансовой ситуации – полноценное оформление прав на землю требует денег, которые есть не у всех, и многие готовы продавать свою землю. На этом этапе земля стоит очень дёшево (ещё недавно, на южных направлениях в 70 – 80 км. от Петербурга можно было купить землю за 0,3 – 0,5$/м2). В наиболее востребованных направлениях цена больше в 10 – 50 раз.

В специализированных инвестиционно - строительных компаниях существует своего рода список критериев, описывающих требования к участку для размещения коттеджного посёлка. В первом приближении он выглядит следующим образом:

1. расположение участка вблизи лесных массивов;
2. расположение участка рядом с водными объектами (река, озеро, Финский залив - это желательно для дорогих посёлков);
3. удобная логистика участка (подъездные дороги);
4. привлекательный ландшафт участка;
5. приемлемая удалённость участка от города (постоянное проживание – до 50 км., сезонное проживание – до ~ 100 км.);
6. наличие рядом объектов инфраструктуры (желательно расположение недалеко населённых пунктов, которые имеют такие объекты);
7. отсутствие рядом свинарников, могильников, свалок и т.п.;
8. наличие рядом горнолыжных курортов, дворцово-парковых ансамблей;
9. возможность получения ТУ на инженерные сети;

Этот список приблизителен, и маркетинговые исследования показывают, что не все факторы одинаково значимы для клиентов – конечных покупателей коттеджей/участков. В разных ценовых группах %% значимости тоже сильно разнятся.

Конкретные данные о предпочтениях покупателей можно получить в специализированных компаниях, таких как «Питер Девелопмент».

Для частных инвесторов, не располагающих своими отделами маркетинга, бывает проще обратиться к консультантам, т.к. в настоящее время первичный этап развития рынка, когда покупалось всё, уже прошёл и теперь удачное расположение участка является залогом успешной реализации проекта в условиях жёсткой конкуренции. Уже сейчас на рынке присутствует более 170 коттеджных посёлков, а ещё 5 лет назад их было менее 10!

Разрозненные фермерские паи требуют оформления границ землепользования. Требуется проведение кадастровой съёмки (топографическая съемка с нанесением границ землепользования и соответствующим правовым оформлением полученных данных). Такие работы осуществляют специализированные компании (такие как «ЮНОНА ГЕОС», «ГЕОВЕКТОР», «СФЕРА» и ряд других компаний).

Цена на такие работы уже давно сложилась и в целом по городу составляет ~ 35 - 45 тыс. руб/Га. Ликвидность земельного участка с оформленным кадастром существенно выше просто фермерских паёв.

Подробнее про особенности изготовления топосъемки, выможете прочитать в нашей статье "Топографическая съемка для ППТ (трест ГРИИ и все, все, все)".

В подавляющем большинстве случаев, на момент покупки земельного участка в ЛО, указанная категория земель участка – земли сельскохозяйственного назначения. Для возможности жилищного строительства требуется получить разрешение (перевести землю).

Возможны два варианта:

1 – перевод с/х земли в другую категорию (для ИЖС);

2 – расширение имеющейся категории (для ведения дачного хозяйства);

Какой вариант выбрать собственнику? Это зависит от ряда факторов. Маркетинговые исследования показывают, что для конечного покупателя во многих случаях важен скорее сам факт законного проживания на земле, а не наличие статуса ИЖС.

Для недорогих посёлков сезонного проживания расположенных далее 50 км. от Петербурга не критично наличие статуса ИЖС. Покупатели готовы рассматривать покупку участка/коттеджа в ДНП (Дачное Некоммерческое Партнёрство).

В случае строительства коттеджного посёлка постоянного проживания в пределах 50 км. от Петербурга в ценовой категориях «бизнес-класса» или «элитного посёлка», наличие статуса ИЖС является скорее необходимым атрибутом предложения, т.к. такие объекты могут рассматриваться для постоянного проживания и прописки. В этом случае необходимо перевести участок в земли поселений.

Вариант перевода земель в земли поселений наиболее труден для согласования. Особенно если на участке есть лесные массивы, водоохранные зоны рек и озер. Перевод земель в настоящее время будет стоить от 10$/м2 и занять много времени. Как таковой фиксированной процедуры перевода нет, т.к. каждый перевод реализуется по индивидуальной схеме.

В случае создания посёлка сезонного проживания наиболее предпочтителен вариант создания ДНП, т.к. это стоит дешевле, занимает меньше времени на согласование и осуществляется со 100% гарантией. После этого этапа земля дорожает в разы, относительно начальной цены земли фермерских паёв.

В настоящее время вопрос перевода земли достаточно сложен и рассмотрен нами в таких статьях, как:

1. "Включение земельных участков в границы населенных пунктов";
2. "Выбор застройщика - ИЖС, ДНП или просто включение в черту поселения?";
3. "Минэкономразвития предлагает ликвидировать традиционную классификацию земель";
4. и ряд других материалов...

На этом этапе у инвестора (собственника) есть все правовые основания начать работы по подготовке проекта. Но ещё на этапе покупки земли полезно выяснить возможность получения технических условий на подключение инженерных сетей. В классической схеме необходимо получить данные по таким сетям, как:

1. электроснабжение (обязательно);
2. водоснабжение;
3. канализация;
4. газоснабжение (желательно);

Полученные ТУ позволят оценить затраты на инженерное обеспечение посёлка, такие как: наличие лимитов на э/энергию, места точек подключения сетей и т.п. вещи существенно влияют на стоимость разработки и реализации проекта.

Отсутствие лимитов на э/энергию вызовет необходимость ставить свой генератор, а отсутствие газа вызовет удорожание отопления коттеджей.

Надо отметить, что информация о наличии газоснабжения земельного участка, вызывает рост цен на землю в 1,5 – 2,0 раза (в сравнении с не-газифицированным).

Покупка лимитов по э/э стоит немалых денег и в зависимости от района, стоит от 25 000 до 35 000 руб./кВт. На небольшой коттеджный посёлок Вам понадобится 300 – 500 кВт…

Водоснабжение обычно делают локальным, от скважины (если централизовано).

Канализация обычно локальная, для каждого коттеджа индивидуальная.

Если Вы хотите строить на законных основаниях, Вам необходимо разработать и утвердить проект. Для начала работ с архитектором, инвестору необходимо подготовить ряд исходных документов:

1. документы, подтверждающие право владения ЗУ и документы, разрешающие строительство поселка;
2. опографическая съемка с границами землепользования и объектами, которые желательно сохранить (типа отдельно стоящие деревья, пруды, охранные зоны и т.п.). Требуется топосъемка М 1:500 на бумаге и электронная версия с нанесенными границами, ситуационный план М1:2000;
3. ТУ на подключение и возможные точки подключения;
4. задание на проектирование (концепция посёлка);

Если про первые документы мы уже говорили, то про концепцию необходимо сказать более подробно. Концепция содержит в себе всю необходимую информацию для проектирования посёлка. В ней обычно описывается:

1. тип посёлка (постоянного проживания, сезонного проживания);
2. класс посёлка (эконом, бизнес и т.п.);
3. позиционирование посёлка на рынке;
4. требуемая инфраструктура (пожелания заказчика);
5. особенности планировки участка (к примеру, наличие причалов);
6. пожелания по зонированию застройки и очередности застройки;
7. требования к индивидуальным участкам (площадь, форма, наличие ограждения и т.п.);
8. требования к домам (стиль архитектуры, материалы, планировки домов и т.п.);

Концепция может быть подготовлена заказчиком, или заказана в специализированной консалтинговой компании. В случае создания бюджетных проектов обычно ситуация простая. Если планируется элитный посёлок, детальная разработка концепции необходима, и она должна быть сделана профессионалами - экономить на этом не стоит. Более подробно, вопрос разработки концепции коттеджного поселка рассмотрен нами в разделе "Разработка концепции коттеджного посёлка".

Архитектор на основании полученных данных за 1 – 2 месяца создаёт архитектурный проект посёлка, который состоит из схемы Генплана с балансом территории, профилями дорог, размещением жилых домов, элементов инженерной инфраструктуры, Технико-Экономическими Показателями. Исчерпывающий перечень разделов рабочего проекта можно посмотреть в разделе "Генеральный план коттеджного посёлка".

К проекту прилагается ОПЗ (Общая пояснительная записка) обычно имеющая следующие разделы:

1. общие положения и исходные данные;
2. концепция генплана коттеджного поселка;
3. архитектурные решения;
4. инженерные решения;
5. благоустройство и озеленение территорий;
6. обеспечение пожарной безопасности;
7. охрана окружающей среды;
8. приложения;
9. и т.д....

С этими данными уже можно начать согласовывать проект.

Теперь осталось согласовать проект. Занимает процесс согласования от 8 до 12 месяцев и требует оформления 19 документов. Мы не станем перечислять их все, отметим только, что процесс согласования проекта многоэтапный, требует внесения изменений в проект по мере проведения процедур согласования и достаточно дорогой.

Если Вам требуется более подробная информация, Вы можете обратиться непосредственно к нам за помощью.

Сама процедура согласования постоянно меняется, что связано как с перераспределением полномочий в контрольных и согласовывающих органах, так и с введением новых требований (к примеру, требование получения новых согласований в РосТехНадзоре). Процедура согласования вполне предсказуема и вероятность удачного завершения процедуры близка к 100%. Именно близка, но не 100%. Могут быть неожиданные ситуации, к примеру, конфликтные ситуации внутри муниципалитетов, на территории которых расположен проект. Это очень затрудняет и замедляет согласование.

Мы рекомендуем инвесторам, которые не имеют опыта согласования проектной документации обращаться к специалистам, т.к. это экономит деньги и время (к примеру, такие услуги оказывает компании «Питер Девелопмент»).

Сотрудники компании "Питер Девелопмент" имеют большой опыт проектирования и согласования коттеджных поселков, от маркетинговой концепции до рабочего проекта поселка. За годы работы, нашими специалистами разработаны и реализованы проекты коттеджных посёлков как сезонного, так и постоянного проживания:

- коттеджный поселок Эконом-класса для частного инвестора в местечке "Разметелево" Всеволожского района ЛО; 

- коттеджный поселок Эконом-класса для частного инвестора в местечке "Лемболово" Всеволожского района ЛО;

- коттеджный поселок Элитного класса для компании "СевЗапНефть" в местечке "Гричухино" Приозерского района ЛО; 

- коттеджный поселок Эконом-класса для компании "Северная Недвижимость" в местечке "Верховское" Выборгского района ЛО;

- коттеджный поселок  Комфорт-класса в Пушкине для компании "Метро-Атма" Пушкинского района Петербурга;

- котеджный посёлок Элитного класса в Шлиссельбурге для сотрудников Газпрома в Кировском районе ЛО;

- коттеджный поселок Бизнес-класса для компании "Невская Строительная Компания" в местечке "Заболотье" Всеволожского района ЛО и целый ряд других проектов.

Каждый коттеджный посёлок уникален благодаря своему расположению, рельефу местности, транспортной доступности. Именно в интеграции всех факторов и рождается успешная концепция коттеджного посёлка.

К примеру, для посёлка "Гречухино" нами была разработана маркетинговая концепция, выполнен детализированный бизнес-план и подготовлены эскизы застройки и 3D модели посёлка:

В результате согласования концепции проекта проводятся консультации с районным архитектором и другими заинтересованными сторонами, вносятся уточнения в задание на проектирование и инициирует следующие этапы рабочего проектирования: ППТ (проект планировки территории), РП внутрипоселковых наружных сетей, жилых и общественных зданий.

Окончательно условия рабочего проектирования определяются после согласования и утверждения концепции и с учетом ТУ на энергоснабжение. В результате инвестор получает на руки рабочий проект. После завершения этапа согласования и доработки проекта можно начинать реализовывать проект (продавать дома или участки, осуществлять инженерную подготовку территории посёлка и т.п.). Если Вы хотите реализовать проект коттеджного посёлка, сотрудники компании «Питер Девелопмент» помогут Вам реализовать ваши планы, от самого начала работ и до момента выхода на строительную площадку.

Источник: сотрудники компании "Питер Девелопмент".