Проектирование и строительство мансарды. Состав документации.
Обустройство мансард в чердачных помещениях позволяет существенно увеличить полезную площадь здания, не прибегая к дорогим и длительным процедурам реконструкции и надстройки новых этажей.
В статье мы расскажем о порядке разработки и согласования рабочего проекта мансарды в Санкт-Петербурге. Обращаем Ваше внимание, что в настоящее время (по состоянию на май 2012 года), реально построить мансарду толкьо в здании, где мало собственников (в жилом или нежилом здании), в идеале только один собственник. Только в этом случае возможно избежать трудностей с получением согласия совладельцев (подробнее про эти трудности смотрите нашу статью «Обустройство мансард в чердачных помещениях кондоминиумов» от 20 июня 2011 года.
Непосредственно сам процесс строительства мансарды (от получения разрешения на строительство до сдачи МВК) мы опишем в следующей статье.
Мы приводим для вас максимально полный перечень документов, которые необходимы для начала работ по проектированию мансарды. В каждом конкретном случае, пакет документов может немного отличаться по составу от нашего списка (уменьшаться), но основные документы, необходимые для начала проектирования нами перечислены:
- Правоустанавливающие документы на строение и землю (какие есть). Иногда для этого может потребоваться сформировать ЗУ ;
- Действующие технические условия (договора на: электроснабжение; отопление; водоснабжение и канализацию; газоснабжение и т.п.);
- Дейстующий договор на мусороудоление;
- Результаты экологических изысканий (обычно достаточно анализов на уровень шума, радиации (чердачное помещение), пробы на химическое обследование (места под парковки);
- Градостроительный план ЗУ полученный в КГА. Получение Градплана дело не простое. Подробнее смотрите раздел Градостроительный план или статью «Получаем градостроительный план земельного участка»;
- Архитектурно - реставрационное задание КГИОП (если это памятник архитектуры или справка, что не является памятником архитектуры). Для получения согласия КГиОП иногда надо выполнить историко-культурную экспертизу;
- Топографическая съемка прилегающей территории в М 1:500 в пределах проектирования стройгенплана (зарегестрированная в ГГС КГА и действующая - подробнее смотрите статью "Топографическая съемка для ППТ (трест ГРИИ и все, все, все)");
- Инвентарные планы всех этажей реконструируемого и примыкающих зданий по данным ПИБ (получает заказчик);
- Схему генплана дома по данным ПИБ. Если всей этой документации у заказчика на руках нет, то необходимы натурные замеры спец. приборами (нивелирами, теодолитами, рулетками) всего здания – это трудоёмкие работы;
- Технический паспорт дома;
- Техническое обследование несущих конструкций здания на предмет возможности проектирование мансарды. Это обязательное требование;
- Обследование дымоходов и вентканалов;
- Согласие районных властей на реконструкцию (своего рода АПЗ). Иногда это полезно получать уже разработав эскиз;
- Задание Заказчика на проектирование мансарды, с указанием основных требований к составу и расположению оборудованию и отделке помещений;
Некоторые из перечисленных документов есть у Заказчика по определению, некоторые можно заказать бесплатно, а некоторые придётся заказывать в специализированных организациях и комитетах за деньги. Обычно сбор ИРД занимает 1,5-2,5 месяца.
Проектирование мансарды выполняется в одну стадию, но перед рабочим проектированием есть этап, когда для конкретизации пожеланий заказчика, проектировщик выполняет прорисовку будущей мансарды. Обычно это делается максимально наглядно, и включает в себя:
- Аннотация с основными объемно-планировочными показателями и краткими пояснениями;
- Фасады, поэтажные планы, разрезы;
- Расчет инженерных нагрузок (тепло, э/э, вода и т.п.);
- Трехмерная компьютерная визуализация мансарды (3D- модель);
На этом этапе заказчик согласовывает основные инженерные и архитектурные решения. На следующей стадии проектирования они реализуются в рабочие чертежи. Подробнее о стадии ПП вы можете прочитать в разделе «Эскизный проект».
Состав рабочей документации регламентирован и в общем виде показан в разделе «Рабочий проект». Несомненно, при проектировании мансарды есть свои особенности по соcтаву проектной документации, что мы и хотим показать. Практически, состав проектной документации для мансарды включает в себя:
- Пояснительная записка (полная);
- Раздел ГП (планировочной организации земельного участка на котором стоится дом с мансардой)
- Раздел АР (Архитектурные решения);
- Разработка раздела КР (Конструктивные решения, обычно КМ и КЖ);
- Раздел инженерного оборудования. Включает в себя:
- Подраздел ВК (водопровод и канализация);
- Подраздел ОВ (отопление и вентиляция);
- Подраздел ЭО (электроснабжение и освещение);
- Раздел ООС (охрана окружающей среды);
- Раздел ПОС (проект организации строительства на период разборки конструкций и нового строительства). Обычно включает в себя:
- стройгенплан ( с согласованием в ГИБДД);
- календарный план работ;
- проект благоустройства;
- Проект регламента обращения со строительными отходами (в урезанном виде). Вам не нужно буде учитывать его в КПООСе и заключать договор на вывоз отходов, если мусора мало;
- Разработка раздела ГО и ЧС (обычно выполняется специализированными компаниями на основании исходных данных проектировщика и задания на проектирование МЧС);
- Разработка раздела пожаротушения (Мероприятия противопожарной безопасности);
- Расчеты инсоляции и КЕО (в проектируемых помещениях и окружающей застройке);
- Разработка раздела «Защита от шума»;
Вот такой объём проектной документации. И это вне зависимости от площади мансарды – 100 м2 или 5000 м2. Объём документов неизменный, только меняется глубина проработки разделов и объём бумажных папок…
Разрабатываемый проект мансарды проходит согласования в ряде комитетов Администрации Санкт-Петербурга и района. Основные места согласования мы приводим ниже:
- КГА + Главный архитектор города (ГС 3.1);
- КГиОП (если здание памятник архитектуры);
- СЭС (районная + экспертиза);
- Департамент по охране окружающей среды;
- КБДХ;
- ГИБДД;
- УГПН;
- МЧС (получение технического задания на разработку раздела ГО и ЧС);
- КЭиИО (согласование инженерных нагрузок если возрастают);
- КПООС;
- Администрация района (Территориальное управление);
- Эксплуатирующая организация;
- Прохождение МВК;
Подробнее о работе и задачах указанных комитетов и ведомств вы можете узнать на странице нашего сайта, где перечислены "основные комитеты строительной отрасли".
Компания "Питер Девелпомент" выполнит для Вас весь комплекс работ по проектированию и согласованию мансарды, расположенной на территории Санкт-Петербурга и ЛО.
Если у Вас есть желание построить мансарду, обращайтесь к нам, и мы поможем реализовать ваш проект, окажем необходимые консультации, поможем собрать ИРД и выполним все работы по проектированию и согласованию мансарды.
Звоните в наш офис или оставьте заявку на сайте, заполнив форму обратной связи.
Материал подготовлен сотрудниками компании "Питер Девелопмент" При перепечатке ссылка обязательна.
площадью всего 49 метров?
Комплект документов и согласований не будет меньше чем указано в статье?
Но обратите внимание - сейчас идёт передача функций ГБР в регистрационную палату - поэтому как они смогут или не смогут договориться - вопрос...