Процедура разработки и согласования проекта реконструкции зданий и сооружений осуществляется на основании задания на проектирование, выданном КГА и КГиОП утвержденном заказчиком.

Мы предлагаем Вам комплексное управление вашим инвестиционным проектом "под ключ" -  от идеи до реализации. С текстом  Договора на комплексное управление  инвестиционным проектом  вы можете ознакомиться по ссылке справа:

В процедуре получения разрешения на реконструкцию очень часто появляются важные мелочи:

Реконструкция памятника регионального или федерального значения.

Нами выполнялись работы по разработке и согласованию проектов реконструкции (приспособления) памятников архитектуры под современные нужды. В такой ситуации необходимы согласования прежде всего с КГиОП на предмет охранных обязательств. К примеру, не многие знают, что в Санкт-Петербурге, в зонах ЗРЗ (зоны регулируемой застройки) все здания постройки до 1957 года считаются историческими и подлежат охране (воссозданию фасадов как минимум). Примером наших работ может служить памятник регионального значения усадьба и дом Князя А.Д.Львова в Стрельне.

В таком случае основным препятствием на пути реализации планов инвестора, являются охранные предписания КГиОП.

Реконструкция здания, частью которого владеет город (КУГИ).

Это тоже интересный случай, т.к. КУГИ не готов просто так расставаться со своей собственностью. В этом случае мы помогаем собственнику здания получить права на всё здание через реализацию инвестиционного проекта (работа с Управлением Инвестиций, администрацией города, проведение экспертиз).

Реконструкция чердачных помещений (строительство мансард).

Это тоже интересный случай, т.к. в настоящее время практически не реально выкупить в частную собственность реконструированное чердачное помещение (мансарду). Нами выполнен ряд архитектурных проектов по обустройству мансард, но к сожалению большенство из них умерло на этапе согласования проекта в ТСЖ  дома (для принятия решения о начале строительства достаточно согласия 2/3 владельцев квартир, а вот отчуждение вновь созданного общего имущества возможно только при 100% согласии ВСЕХ владельцев недвижимости в доме, где построена мансарда).

Подробнее о сложностях регистрации и отчуждения мансардных помещений, читайте в статье "Обустройство мансард в чердачных помещениях кондоминиумов".

Реконструкция объектов промышленности.

Здесь всё зависит – что именно на месте промышленного объекта хочет построить собственник – если жильё, то обычно встаёт вопрос с СЭС по вопросу загрязнённых грунтов, отсутствия ДДУ и школ в квартале. Если хотят строить офисно-складской корпус – то это проще, но дело в том, что почти все промышленные здания 18 – 19 веков у нас взяты под охрану КГиОП и требуется сохранять фасады корпусов. Это создаёт сложности с согласованием повышения этажности.

Помимо перечисленных случаев, в нашей практике есть много других, мене характерных, но не менее интересных ситуаций, возникающих при разработке и согласовании проектов реконструкции.

Примером реконструкции промышленного объекта, может служить выполненный по заказу частного инвестора, проект реконструкции 2-х этажного цеха с пристроенным 3-х этажным административно-бытовым блоком общей площадью ~ 4 000 м2. Чертеж первого этажа  цеха показан ниже:

Работы, выполняемые при разработке проекта реконструкции:

В Санкт-Петербурге до кризиса 2008 - 2009 годов цены на рабочее проектирование были высоки и доходили до 100$/м2 общей площади здания. Осенью 2010 года цены снизились и стабилизировались на уровне 700 - 1500 руб./м2 общей площади здания за новый объект, и до 2000 руб./м2 общей площади здания за реконструкцию (что обычно дороже, т.к. более трудоeмкое и требует больше согласований). Обычно, для разработки проекта реконструкции, нами выполняются работы:

 
1. Получение разрешений на проведение реконструкции:

• сбор документации, в рамках  Закона Санкт-Петербурга 282-43 (закон "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции");
• другие исходные документы (документы из КГиОП, КУГИ и т.п.), в зависимости от условий реализации реконструкции;
• согласие (разрешение) от Правительства города на начало работ по реконструкции;

 
2. Подготовка исходно-разрешительной документации в части объекта реконструкции:

• градостроительный план земельного участка, подготовленный КГА;
• топографо-геодезический план территории проектирования;
• технический паспорт объекта;
• результаты изысканий по определению инженерно-геологических и гидрогеологических условий участка (если требуется);
• результаты обследования зданий и сооружений, находящихся в зоне воздействия проектируемого объекта;
• заключения о санитарно-эпидемиологических исследованиях среды обитания;
• заключение по результатам обследования конструкций и инженерного оборудования;

 
3. Разработка проекта реконструкции:

• Первый этап (предпроектные предложения) предполагает подготовку решений по объемно-пространственным характеристикам объекта реконструкции и определению параметров развития систем инженерно-технического обеспечения;
• Второй этап включает архитектурный раздел, раздел конструктивных решений, комплект документации по проектированию инженерных систем и оборудования, решения по технологическому обеспечению объекта, мероприятия ГО и ЧС, проект организации строительства и т.п.;

 
4. Согласование проектной документации:

• Согласование генерального плана реконструкции;
• Согласование архитектурных решений;
• Согласование технологического и инженерных разделов проекта;

 
5. Государственная экспертиза проекта в ГАУ "Центр Государственной  Экспертизы"

• Подготовка комплекта документов для проведения экспертизы которая согласно Регламенту ГАУ "ЦГЭ" включает:  
  • Заявление застройщика на проведение экспертизы (Образец на сайте Службы) с визой начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы или уполномоченного лица «на предварительную экспертизу»;
  • Справку о стоимости ПИР (проектные работы и изыскательские работы) (без НДС) (можно указать в заявке);
  • Учетные карточки в 2-х экз., завизированные у начальника сметного отдела (Приложение № 2 Регламента);
  • Карточка приема проектной документации («бегунок»), согласованная в отделе «ООС» (Приложение № 3 Регламента);
  • Градостроительный план земельного участка;
  • Основания для проектирования и исходные данные в объеме: 
    1. Распоряжение губернатора (Администрации, Правительства, председателя КГА);
    2. Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимость;
    3. Градостроит план;
    4. АРЗ КГИОП;
    5. Задание на проектирование (с ТУ ГУ по делам ГО и ЧС);
    6. Санитарно-эпидемиологические заключения по химическому, бактериологическому и радиационному обследованию, технологический регламент;
    7. Проект границ землепользования на период проектирования и строительства; 
    8. ТУ служб и ведомств города на подключение инженерных сетей;
        
  • Согласования по проекту в объеме:
    1. КГА (Главный архитектор /выписка, ГП и фасады/ , Главный художник,ОПС);
    2. Заключение КГИОП (режим использования земельного участка и согласование проекта реконструкции);
    3. ТУ Роспотребнадзора по СПб;
    4. Технологический регламент обращения со строительными отходами (согласованный с Комитетом по природопользованию, ООС и обеспечению экологической безопасности);
    5. Районная администрация;
    6. ГУ Жил. агентство (ТСЖ, ЖСК);
    7. УСПХ;
    8. Росаэронавигация;
    9. УГИБДД;
    10. НЛБВУ;
    11. Согласование инженерных служб и ведомств города;
    12. Наличие запросов и жалоб на объкте;
  • Выкопировка из ПЗЗ и Закона о границах охраны объектов культурного наследия с местом расположения участка;
  • Электронная версия проекта в формате PDF;
• Проведение предварительной экспертизы проектной документации;
• Проведение окончательной экспертизы (cнятие замечаний);
• Получение заключения государственной экспертизы;

6. Получение разрешения на начало работ по реконструкции (выход на строительную площадку):

• Подготовка комплекта документов для получения разрешения на реконструкцию объекта согласно требованиям Постановления Правительства России №87;
  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок
  2. Градостроительный план земельного участка
  3. Материалы, содержащиеся в проектной документации:
     • пояснительная записка;
     • схема планировочной организации земельного участка;
     • схемы, отображающие архитектурные решения;
     • сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения; 
     • проект организации строительства;
     • проект организации работ по сносу или демонтажу; 
  4. Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;
  5. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (в случае наличия);
  6. Согласие всех правообладателей объекта реконструкции;
      
• Представление заявления на выдачу разрешения на строительство в службу ГСНиЭ (Службу Государственного Строительного Надзора и Экспертизы);
• Получение разрешения на реконструкцию объекта, согласно действующему Административному регламенту,  утвержденному  Распоряжением ГСНиЭ №110-р;

 
7. Ввод в эксплуатацию завершенных строительством объектов:

• Подготовка комплекта документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• Представление заявления на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию;
• Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

Вы можете бесплатно проконсультироваться и сделать заказ, позвонив нам в офис, или заполнив форму обратной связи.