Разработка концепции объектов коммерческой недвижимости
- концепция создания коммерческой недвижимости (вместе с финансовой моделью) позволяет определить срок окупаемости и степень востребованности проекта. У наших сотрудников есть опыт разработки концепций коммерческой недвижимости различного назначения: бизнес-центров класса В, В+, А; логистических центров; индустриальных парков; конгресс-центров, яхт-клубов и ряда других объектов.
Сотрудники компании «Питер Девелопмент» неоднократно по заказу инвестиционных компании выполняли разработку маркетинговых концепций создания (или реконструкции) объектов коммерческой недвижимости различного назначения:
- - бизнес-центры (класса D, С, B, B+, А);
- - торговые объекты (ТБК, МФТЦ);
- - складские объекты;
- - новые промышленные территорий (индустриальные парки, технопарки, бизнес-инкубаторы, промышленные зоны);
- - ре-девелопмент существующих промышленных площадок (смотрите статью «Редевелопмент – здравый подход к развитию промышленных территорий»);
- - спортивные объекты;
- - гостиничные объекты и ряд других объектов.
Маркетинговая концепция является основой проекта, на базе которой разрабатывается бизнес-план и последующие проектные решения. Знания и опыт наших сотрудников позволяют не только провести текущий анализ рыночной ситуации, но и опираясь на свой многолетний опыт, спрогнозировать перспективы развития проекта на рынке - подсказать инвестору наилучшие пути реализации проекта.
В результате нашей работы, заказчик получает подробный маркетинговый отчет, позволяющий принимать обоснованные управленческие решения о дальнейшем развитии проекта.
Маркетинговый отчет обычно содержит разделы:
1 ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ | |
2 КРАТКОЕ РЕЗЮМЕ | |
3 МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ | |
3.1 Анализ объекта недвижимости (земельного участка, здания): | |
3.1.1 - градостроительный режим использования ЗУ*; | |
3.1.2 - наличие инженерных сетей на ЗУ; | |
3.1.3 - наличие санитарно защитных зон и охранных зон на ЗУ; | |
3.1.4 - логистика участка; | |
3.1.5 - состояние территории ЗУ, наличие построек, их состояние и т.п. | |
3.2 Анализ окружения объекта недвижимости | |
3.2.1 - градостроительный режим использования окружающей территории; | |
3.2.2 - перспективы развития застройки; | |
3.3 Анализ конкурентного окружения | |
3.3.1 - кто работает рядом, уровень конкуренции; | |
3.3.2 - специфика конкурентного окружения, особенности; | |
3.3.3 - сегментация рынка; | |
3.3.4 - выявление конкурирующих сегментов; | |
3.3.5 - цены и динамика рынка конкурирующего профиля; | |
3.4 Потребительские предпочтения потенциальных арендаторов/покупателей | |
3.4.1 - анализ потенциальных потребителей (арендаторов); | |
3.4.2 - сегментация рынка; | |
3.4.3 - выявление целевых групп; | |
3.4.4 - описание предпочтения целевых групп; | |
4 ОБОСНОВАНИЕ ОПТИМАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА (или объекта, если реконструкция) | |
4.1 SWOT анализ (обычно несколько) | |
4.2 Определение наилучшего способа использования Участка (best use) | |
4.3 Дифференцирующие свойства проекта (разработка УТП) по методике компании «Питер Девелопмент» | |
4.4 Позиционирование проекта на рынке по методике компании «Питер Девелопмент» | |
5 КОНЦЕПЦИЯ СОЗДАНИЯ (или редевелопмента) КОММЕРЧЕСКОГО ОБЪЕКТА | |
5.1 Градостроительная концепция | |
5.1.1 - разработка логистических решений; | |
5.1.2 - зонирование и специализация территории; | |
5.1.3 - определение очередности реализации; | |
5.2 Архитектурная концепция | |
5.2.1 - предложения по основным архитектурно планировочным решениям, в зависимости от типа и класса объекта; | |
5.2.2 - графические материалы (эскизы); | |
5.3 Маркетинговая концепция компании – застройщика | |
5.3.1 - концепция MIX (наиболее актуально для крупных проектов); | |
5.3.2 - дифференцирующие свойства проекта; | |
6 СТРАТЕГИЯ РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТА | |
6.1 Инвестиционная стратегия | |
6.1.1 - этапы инвестирования (сети, дороги, коммерческие объекты); | |
6.1.2 - рекомендации для разработки бизнес плана; | |
6.2 Маркетинговая стратегия | |
6.2.1 - позиционирование; | |
6.2.2 - особенности проекта (этапы и т.п.); | |
6.3 Сбытовая стратегия | |
6.3.1 - ценовая политика; | |
6.3.2 - методы стимулирования сбыта; | |
6.3.3 - планирование продаж; | |
6.3.4 - формирование комплексного торгового предложения; | |
6.4 Рекламная стратегия | |
6.4.1 - разработка рекламной кампании - рекомендации (коммуникационные креативная идея и т.п.) ** | |
7 ПРИЛОЖЕНИЯ | |
7.1 - Пиложение №1 "ТЗ от Заказчика" и т.п. |
При нашем непосредственном участии реализуется целый ряд проектов в Санкт-Петербурге и ЛО:
- концепция развития и проект промышленной территории S 24 Га выполнен силами компании «Питер Девелопмент». Проект утверждён заказчиком и согласован архитектором Всеволожского района ЛО;
- участие в реализации проекта "Технопарк "Ингрия" в Санкт-Петербурге и целый ряд других проектов.
Пример маркетингового исследования в области выставочной недвижимости:
В качестве примера нам хочется показать маркетинговое исследование, которое в 2006 году сотрудники нашей компании разработали для инвестиционного проекта конгресс-центра.
Исследование охватило все сферы деятельности мировой индустрии делового туризма. В него вошли данные по наиболее успешным convention - центрам мира (порядка 400 шт. в мире), обслуживающая инфраструктура, экономические показатели деятельности и непосредственно сами участники делового туризма.
Была рассмотрена ситуация в сфере делового туризма в Санкт-Петербурге и по итогам маркетингового анализа была предложена концепция строительства и эксплуатации CONVENTION - ЦЕНТРА мирового уровня. Оглавление подготовленного маркетингового отчёта приводится ниже.
Питер Девелопмент 2006 год
Содержание:
1. CONVENTION – ЦЕНТРЫ |
1 |
1.1. Вступление |
2 |
1.2. Мировой опыт |
4 |
1.2.1. Мировой опыт развития convention-центров |
6 |
1.2.2. Основные функциональные площади, необходимые в современном convention-центре |
8 |
1.2.3. Создание и развитие многофункциональных convention–центров |
10 |
1.2.3.1. Вариант дооборудование convention-центров выставочными площадями |
12 |
1.2.3.2. Вариант оснащения существующих выставочных площадей конгрессными площадками. |
14 |
1.2.3.3. Вариант комплексной реконструкции convention – центров |
16 |
1.2.4. Инфраструктура convention–центра |
18 |
1.2.5. Оптимальные архитектурно – планировочные решения для успешного convention-центра |
20 |
1.2.6. Оптимальные способы продвижения услуг convention-центра |
22 |
1.2.7. Особенности convention – центров в регионах |
24 |
1.2.7.1. Convention – центры стран северной Европы: |
26 |
1.2.7.2. Convention–центры стран Балтии: |
28 |
1.2.7.3. Convention – центры стран восточной Европы: |
30 |
1.2.7.4. Convention – центры стран западной и центральной Европы |
32 |
1.2.7.5. Convention–центры США |
34 |
1.2.7.6. Convention – центры развивающихся регионов |
36 |
1.3. Обзор существующих convention – центров |
38 |
1.3.1. Типы convention – центров |
40 |
1.3.2. Классификация convention – центров по месту расположения: |
42 |
1.3.2.1. Convention–центры расположенные в крупных городах |
44 |
1.3.2.2. Convention-центры, расположенные в курортных городах |
46 |
1.3.2.3. Conven Convention-центры расположенные в небольших городках |
48 |
1.3.3. Классификация convention-центров по наличию комплексной инфраструктуры: |
50 |
1.3.4. Классификация КЦ по типу архитектуры: |
52 |
1.3.4.1. Convention- центры, имеющие вертикальное, многоэтажное архитектурно-планировочное решение |
54 |
1.3.4.2. Convention-центры имеющие плоское архитектурно– планировочное решение |
56 |
1.3.4.3. Convention-центры смешанного типа |
58 |
1.3.5. Совмещение функций в convention-центрах |
60 |
1.4. Основные закономерности при проектировании convention–центров |
62 |
1.4.1. Анализ архитектурно – планировочных решений convention-центров. |
64 |
1.4.1.1. Технические особенности выставочных площадей: |
66 |
1.4.1.2. Технические особенности meeting rooms: |
68 |
1.4.1.3. Технические особенности convention-залов: |
70 |
1.4.1.4. Технические особенности банкетных залов: |
72 |
1.4.1.5. Технические особенности атриумы, фойе: |
74 |
1.4.1.6. Технические особенности помещений общего пользования: |
76 |
1.4.1.7. Технические особенности паркинга и разгрузочно-погру-зочных доков: |
78 |
1.4.2. Анализ принятых арендных ставок в convention–центрах |
80 |
1.4.2.1. Сравнение ставок аренды по выставочным площадям |
82 |
1.4.2.2. В Северной Европе |
84 |
1.4.2.3. В Восточной и Западной Европе |
86 |
1.4.2.4. В некоторых странах мира |
88 |
1.4.3. Сравнение ставок аренды по площадям Конгресс холла |
90 |
1.4.3.1. В Северной Европе |
92 |
1.4.3.2. В Восточной и Западной Европе |
94 |
1.4.3.3. В некоторых странах мира |
96 |
1.4.4. Сравнение ставок аренды по площадям помещений для встреч и переговоров |
98 |
1.4.4.1. В Северной Европе |
100 |
1.4.4.2. В Восточной и Западной Европе |
102 |
1.4.4.3. В некоторых странах мира |
104 |
1.4.5. Профильные услуги convention-центров: |
106 |
1.4.6. Сопутствующие услуги convention-центров: |
108 |
1.4.7. Анализ принятых систем операционного управления convention-центром |
110 |
1.5. Мировой опыт расположения convention-центров |
112 |
1.6. Бизнес – окружение современного convention – центра |
114 |
1.6.1. Компании DMC |
116 |
1.6.2. “Convention Bureau” |
118 |
1.6.2.1. Общие принципы организации. |
120 |
1.6.2.2. Структура членства convention-бюро. |
122 |
1.6.2.3. Примеры convention-бюро (список) |
124 |
1.6.3. Консультанты |
126 |
1.6.4. Девелоперы. |
128 |
1.6.5. Организаторы и управляющие компании |
130 |
1.6.6. Профессиональные союзы. |
132 |
1.6.7. Специализированная литература. |
134 |
1.6.8. Специализированные выставки |
136 |
1.7. Современный convention-центр. |
138 |
1.7.1. Критерии успешности современного convention–центра. |
140 |
1.7.2. Индустрия convention-центров РФ и Санкт – Петербурга |
142 |
1.7.3. Активность России и Санкт – Петербурга на рынке делового туризма |
144 |
1.7.4. Конгрессные площадки Санкт – Петербурга (аналоги convention–центров) |
146 |
1.7.4.1. Общая ситуация в городе |
148 |
1.7.4.2. Convention-залы во дворцах Санкт-Петербурга: |
150 |
1.7.4.3. Convention-залы в гостиницах Санкт-Петербурга |
152 |
1.7.4.4. Convention-залы в бизнес – центрах Санкт- Петербурга |
154 |
1.7.4.5. Convention-залы в научных учреждениях |
156 |
1.7.4.6. Convention-залы в пансионатах: |
158 |
1.7.4.7. Convention-залы при выставочных площадях. |
160 |
1.7.4.8. Площадки в спортивно – концертных комплексах и ДК (потенциально) |
162 |
1.8. Бизнес – окружение конгрессных площадок Санкт – Петербурга. |
164 |
1.8.1. Условия конгрессной деятельности в Санкт – Петербурге. |
166 |
1.8.2. Мощности конгрессных площадок: |
168 |
1.8.3. Маркетинговое продвижение города |
170 |
1.8.4. Визовый режим и транспортная доступность: |
172 |
1.8.5. Уровень сервиса: |
174 |
1.8.6. Уровень технического оснащения действующих конгрессных площадок: |
176 |
1.8.7. Обеспечение безопасности участников: |
178 |
1.8.8. Convention-бюро Санкт – Петербурга: |
180 |
1.8.9. Компании DMC в Санкт – Петербурге |
182 |
2. ЧАСТЬ II |
183 |
2.1. MEETINGS-ПЛАНЕРЫ |
186 |
2.1.1. Вступление |
188 |
2.1.2. Мировой опыт |
190 |
2.1.3. Роль meetings-планеров в деловом туризме |
192 |
2.1.4. Классификация meetings–планеров |
194 |
2.1.4.1. Классификация meetings–планеров по типу организации, которую они представляют |
196 |
2.1.4.2. Классификация meetings–планеров по принципу выбора места проведения мероприятий |
198 |
2.1.4.3. Классификация meetings–планеров по региональной принадлежности. |
200 |
2.1.4.4. Классификация meetings–планеров по потребности в выставочных площадях |
202 |
2.1.4.5. Особенности поведения meetings–планеров |
204 |
2.1.5. Миграция международных и крупных национальных конференций |
206 |
2.1.6. Сроки подготовки и длительность проведения мероприятий |
208 |
2.1.7. Фактор сезонности |
210 |
2.1.8. Предпочтения meetings–планеров по типу конгрессных площадок |
212 |
2.1.9. Союзы и ассоциации meetings-планеров |
214 |
2.2. Состояние отрасли делового туризма |
216 |
2.2.1. Сегментирование рынка делового туризма |
218 |
2.2.2. История отрасли делового туризма |
220 |
2.2.3. Деловой туризм в наши дни |
222 |
2.2.4. Прогнозы развития рынка делового туризма |
224 |
2.2.5. Критерии выбора места проведения конференций |
226 |
2.2.6. Как включиться в список ротации |
228 |
2.2.7. Доля различных субъектов спроса по видам в структуре доходов конгресс – центра |
230 |
2.3. Деловой туризм в Санкт–Петербурге. |
232 |
2.3.1. Meetings-планеры в Санкт–Петербурге |
234 |
2.3.2. Особенности поведения meetings–планеров |
236 |
2.3.3. Фактор сезонности |
238 |
2.3.4. Особенности предпочтения meetings–планеров по типу конгрессных площадок в Санкт–Петербурге |
240 |
2.3.5. Meetings-планеры и выставочная деятельность в Санкт – Петербурге |
242 |
2.3.6. Meetings-планеры России, союзы и ассоциации |
244 |
2.3.7. Состояние отрасли делового туризма Санкт – Петербурга |
246 |
2.3.8. Деловой туризм Санкт-Петербурга в настоящее время. |
248 |
2.3.9. Краткий S.W.O.T.- анализ ситуации в индустрии конгрессной деятельности в Санкт-Петербурге (оценки специалистов) |
250 |
2.3.10. Состояние индустрии делового туризма Санкт–Петербурга в сравнении с конкурентами (оценки туристов) |
252 |
2.3.11. Потенциал Санкт–Петербурга в сфере делового туризма: |
254 |
3. ЧАСТЬ III Основные выводы и параметры конгресс-центра |
257 |
3.1. ВЫВОДЫ |
258 |
3.1.1. Оптимальные архитектурно–планировочные решения |
260 |
3.1.2. Основные конкуренты |
262 |
3.1.3. Основные потребители услуг convention-центров |
264 |
3.1.4. Эксплуатация convention–центров: |
266 |
3.1.5. Критерии успеха для convention–центра: |
268 |
4. ЧАСТЬ IV Приложения |
270 |
4.1. ПРИЛОЖЕНИЕ №0 Перечень использованный WWW-сайтов |
271 |
4.2. ПРИЛОЖЕНИЕ №1 Перечень некоторых крупнейших сonvention–центров |
272 |
4.3. ПРИЛОЖЕНИЕ №2 Сonvention–бюро |
295 |
4.4. ПРИЛОЖЕНИЕ №3 Пример профессионального консорциума консультантов |
296 |
4.5. ПРИЛОЖЕНИЕ №4 Крупнейшие мировые девелоперы в сфере строительства convention-центров ( 8 фирм) |
297 |
4.6. ПРИЛОЖЕНИЕ №5 Список специализированной литературы |
298 |
4.7. ПРИЛОЖЕНИЕ №6 Convention- центры в регионах мира |
299 |
4.7.1. Страны северной Европы: |
300 |
4.7.1.1. Финляндия |
301 |
4.7.1.2. Норвегия |
302 |
4.7.1.3. Швеция |
303 |
4.7.1.4. Дания |
304 |
4.7.2. Страны Восточной Европы: |
305 |
4.7.2.1. Болгария |
306 |
4.7.2.2. Польша |
307 |
4.7.2.3. Словения |
308 |
4.7.2.4. Чехия |
309 |
4.7.2.5. Хорватия |
310 |
4.7.3. Страны Западной Европы |
311 |
4.7.3.1. Германия |
312 |
4.7.3.2. Испания |
313 |
4.7.3.3. Франция |
314 |
4.7.3.4. Англия |
315 |
4.7.3.5. Австрия |
316 |
4.7.3.6. Швейцария |
317 |
4.7.3.7. Португалия |
318 |
4.7.3.8. Бельгия |
319 |
4.7.3.9. Италия |
320 |
4.7.3.10. Америка (США) |
321 |
4.7.4. Развивающиеся регионы, конкурирующие за инвестиционные ресурсы: |
322 |
4.7.4.1. Турция |
323 |
4.7.4.2. Бразилия |
324 |
4.7.4.3. Китай |
325 |
4.8. ПРИЛОЖЕНИЕ 7 Конгресные площадки Санкт-Петербурга |
326 |
4.8.1. Convention-залы во дворцах: |
327 |
4.8.1.1. Аничков дворец |
328 |
4.8.1.2. Дворец Белосельских- Белозерских |
329 |
4.8.1.3. Дворец на Литейном |
330 |
4.8.1.4. Дом Архитектора (особняк Половцева) |
331 |
4.8.1.5. Дом ученых (Дворец Великого Князя Владимира) |
332 |
4.8.1.6. Екатерининский дворец |
333 |
4.8.1.7. Константиновский дворец (Дворец конгрессов) |
334 |
4.8.1.8. Мраморный дворец |
335 |
4.8.1.9. Музей Г.Р.Державина |
336 |
4.8.1.10.Николаевский дворец |
337 |
4.8.1.11.Особняк Барятинских |
338 |
4.8.1.12.Особняк Кочубея |
339 |
4.8.1.13.Особняк Нейдгарта |
340 |
4.8.1.14.Последний дворец Санкт- Петербурга (дворец князя Абамелек- Лазарева) |
341 |
4.8.1.15.Российский этнографический музей |
342 |
4.8.1.16.Санкт- Петербургский Союз Журналистов |
343 |
4.8.1.17.Таврический дворец |
344 |
4.8.1.18.Центральный музей связи |
345 |
4.8.1.19.Шереметевский дворец |
346 |
4.8.1.20.Шуваловский дворец (Дом дружбы) |
347 |
4.8.1.21.Юсуповский дворец |
348 |
4.8.2. Гостиницы с convention-залами: |
349 |
4.8.2.1. Гостиница Астория ***** |
350 |
4.8.2.2. Гостиница Коринтия Невский Палас ***** |
351 |
4.8.2.3. Ренессанс Санкт- Петербург Отель***** |
352 |
4.8.2.4. Рэдиссон САС Ройал Отель ***** |
353 |
4.8.2.5. Гостиница Англетер **** |
354 |
4.8.2.6. Гранд Отель Европа ***** |
355 |
4.8.2.7. Гостиница Балтийская звезда ***** |
356 |
4.8.2.8. Гостиница Прибалтийская **** |
357 |
4.8.2.9. Гостиница Пулковская **** |
358 |
4.8.2.10.Гостиница Москва *** |
359 |
4.8.2.11.Гостиница Санкт- Петербург *** |
360 |
4.8.2.12.Гостиница Октябрьская *** |
361 |
4.8.2.13.Гостиница Советская *** |
362 |
4.8.2.14.Гостиница Россия *** |
363 |
4.8.2.15.Отель Достоевский *** |
364 |
4.8.2.16.Гостиница Карелия *** |
365 |
4.8.2.17.Бизнес отель Прин *** |
366 |
4.8.3. Бизнес- центры с convention-залами |
367 |
4.8.3.1. Международный центр делового сотрудничества |
368 |
4.8.3.2. Сити Центр |
369 |
4.8.4. Convention-залы в научных учреждениях |
370 |
4.8.4.1. Всероссийский центр экстренной и радиационной медицины |
371 |
4.8.4.2. Санкт- Петербургский государственный университет |
372 |
4.8.4.3. Санкт- Петербургский научный центр Российской Академии наук |
373 |
4.8.4.4. Спортивно- концертные комплексы и бывшие ДК (12 шт) |
374 |
4.8.5. Convention-залы в пансионатах |
375 |
4.8.5.1. Гелиос- Отель *** |
376 |
4.8.5.2. Пансионат Балтиец *** |
377 |
4.8.5.3. Пансионат Знаменка |
378 |
4.8.5.4. Отель Ольгино *** |
379 |
4.8.6. Сonvention – залы при выставочных комплексах |
380 |
4.8.6.1. Выставочный центр северо- запада РФ |
381 |
4.8.6.2. ЛЕНЭКСПО |
382 |
4.9. ПРИЛОЖЕНИЕ № 8 Некоторые общественные организации |
383 |
4.9.1. Ассоциации-Члены ТПП Российской Федерации |
384 |
4.9.2. Гильдии-Члены ТПП Российской Федерации |
385 |
4.9.3. Лиги-Члены ТПП Российской Федерации |
386 |
4.9.4. Союзы-Члены ТПП Российской Федерации |
387 |
4.9.5. Палаты-Члены ТПП Российской Федерации |
388 |
4.9.6. Фонды-Члены ТПП Российской Федерации |
389 |
4.9.7. Коллегии-Члены ТПП Российской Федерации |
390 |
4.9.8. Некоммерческие партнерства-Члены ТПП Российской Федерации |
391 |
4.10. ПРИЛОЖЕНИЕ № 9 Прайс – лист conventon–центра "Bella Center |
392 |
4.11. ПРИЛОЖЕНИЕ № 10 Гонг – Конг conventon–центр |
393 |
4.12. ПРИЛОЖЕНИЕ № 11 Севилия conventon–центр |
394 |
4.13. ПРИЛОЖЕНИЕ № 12 Вашингтон conventon–центр |
395 |
4.14. ПРИЛОЖЕНИЕ № 13 Сан–Диего conventon–центр |
396 |
4.15. ПРИЛОЖЕНИЕ № 14 Франкфурт conventon–центр |
397 |
4.16. ПРИЛОЖЕНИЕ № 15 Кейптаун conventon–центр |
398 |
Если Вы заинтересованы в разработке концепции объекта коммерческой недвижимости, и вас интересует более полная информация по этому вопросу, мы будем рады вам помочь. Свяжитесь с нами по контактным телефонам или заполните форму обратной связи и мы с вами обязательно свяжемся.
При перепечатке ссылка на сайт www.piterdevelopment.ru обязательна.